Yabancı Olarak Karadağ'da Mülk Satın Alma: Adım Adım Hukuki Süreç
Kısaca: yabancı gerçek kişiler ve şirketler Karadağ'da daire, ev, ticari mülk ve imarlı arsayı Karadağ vatandaşlarıyla aynı koşullarda satın alabilir. Satış sözleşmesinin noter tarafından onaylanması gerekir; alıcı ancak satın alma Gayrimenkul Kadastrosu'na tescil edildiğinde yasal malik olur.
Yabancıların mülkiyet hakları
Karadağ mevzuatı yabancı gerçek ve tüzel kişilere konut ve ticari gayrimenkul ile imarlı arsa edinme hakkı tanır. Yalnızca birkaç kategori yabancıların doğrudan mülkiyetinin dışında tutulur:
| Mülk türü | Yabancı doğrudan malik olabilir mi? |
|---|---|
| Daireler, evler, ticari mülkler | Evet, vatandaşlarla aynı koşullarda |
| İmarlı arsa | Evet, vatandaşlarla aynı koşullarda |
| Tarım arazisi, orman ve orman arazisi | Hayır — uzun süreli kiralama veya imtiyaz mümkün |
| Doğal kaynaklar, kamu kullanımındaki mallar | Hayır |
| Özel öneme sahip kültür varlıkları | Hayır |
| Kara sınırına 1 km mesafedeki mülkler, adalar | Hayır |
Kısıtlı kategoriler, tamamı yabancılara ait olabilen ve Karadağ'da tescilli bir şirket aracılığıyla edinilebilir. Bu yolun belirli bir alım için uygun olup olmadığı, herhangi bir taahhütte bulunmadan önce Karadağlı bir avukatla netleştirilmelidir.
Adım adım satın alma süreci
| Adım | Ne olur | Kim | Sonuç |
|---|---|---|---|
| 1 | Mülk seçimi ve teklif | Alıcı, emlak danışmanı | Fiyat ve temel koşullar üzerinde anlaşma |
| 2 | Hukuki inceleme (due diligence) | Alıcının avukatı | Kadastrodan tapu kaydı (list nepokretnosti): malik, alan, ipotekler, irtifak hakları, önalım hakları; yeni yapılar için yapı ruhsatı ve iskân (kullanma) izni |
| 3 | Ön sözleşme (isteğe bağlı) | Alıcı, satıcı, avukat | Fiyat, kapora, süre ve asıl sözleşmenin koşulları |
| 4 | Noter onaylı satış sözleşmesi | Mülkün bulunduğu yerdeki noter | İmzalar onaylanır, sözleşme tasdik edilir ve tam hukuki geçerlilik kazanır |
| 5 | Ödeme | Alıcı, banka | Sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde banka üzerinden ödeme |
| 6 | Gayrimenkul Kadastrosu'na tescil | Noter / kadastro | Alıcı malik olarak kaydedilir — mülkiyet bu anda geçer |
| 7 | Vergi | Alıcı | Gayrimenkul devir vergisi beyanı ve ödemesi (veya KDV mükellefi bir geliştiricinin yeni yapısında fiyata dahil KDV) |
Hukuki inceleme: neler kontrol edilmeli
Kadastro herkese açıktır ve mülkün bilgilerini, kayıtlı maliki ve mülk üzerindeki tüm hakları — ipotekler, irtifak hakları, uzun süreli kiralamalar, önalım hakları ve tasarruf yasakları — gösterir. Kadastrodaki bilgilerin doğru olduğu kabul edilir (güven ilkesi); bu nedenle tapu kaydı her alımın başlangıç noktasıdır. Yeni bir yapıda yapı ruhsatı ve iskân izni, satılan yapının yasal olarak inşa edildiğini doğrular.
Noterin rolü
Karadağ'da satış sözleşmesi (ugovor o kupoprodaji), mülkün bulunduğu bölgeden sorumlu noter huzurunda yapılır. Noter her iki tarafın imzalarını onaylar ve sözleşmeyi tasdik eder; sözleşme böylece tam hukuki geçerlilik kazanır. Genellikle sözleşmeyi tescil için kadastroya da noter sunar.
Ön sözleşme
Ön sözleşme (predugovor), fiyatı, kaporayı ve asıl sözleşmenin imzalanacağı koşulları belirler — finansman, izinler veya teslim tarihi henüz netleşmediğinde yaygındır. Koşulları alıcı ile satıcı kararlaştırır; alıcının avukatı herhangi bir kapora ödenmeden önce sözleşmeyi incelemelidir.
Kadastro tescili
Gayrimenkul Kadastrosu'na tescil kurucu niteliktedir: alıcı, sözleşmenin ne zaman imzalandığından bağımsız olarak ancak tescille yasal malik olur. O zamana kadar kayıtlı malik satıcıdır.
Planlanması gereken masraflar
İkinci el alımlarda gayrimenkul devir vergisi %3 ile %6 arasında artan oranlıdır; KDV mükellefi bir geliştiricinin yeni yapısının ilk satışında bunun yerine KDV uygulanır. Noter, avukat ve emlak ofisi ücretleri ayrıca kararlaştırılır. Ayrıntılı döküm Karadağ gayrimenkul vergileri rehberimizde yer alır.
Bu rehber genel bilgi amaçlıdır; hukuki danışmanlık değildir. Mevzuat değişir; imzalamadan önce güncel durumu mutlaka lisanslı bir Karadağlı avukatla teyit edin.
Size nasıl yardımcı olabiliriz
- Mülkünüzü Sotheby's International Realty ile satın
- Yatırım Danışmanlığı
- Yeni Proje Satışları
- Lüks Kiralık Mülkler
Montenegro Sotheby's International Realty'nin Porto Montenegro ofisi tarafından hazırlanmıştır. Bilgiler 19 Eylül 2026 tarihinde aşağıdaki kaynaklarla karşılaştırılarak kontrol edilmiştir. Bu rehber genel bilgi amaçlıdır; hukuki veya vergi danışmanlığı değildir.
