Immobilienkauf in Montenegro als Ausländer: der rechtliche Ablauf Schritt für Schritt
Kurz gesagt: Ausländische Privatpersonen und Unternehmen können in Montenegro Wohnungen, Häuser, Gewerbeflächen und Bauland zu denselben Bedingungen erwerben wie montenegrinische Staatsbürger. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, und der Käufer wird erst mit der Eintragung im Liegenschaftskataster rechtlicher Eigentümer.
Eigentumsrechte von Ausländern
Das montenegrinische Recht gibt ausländischen natürlichen und juristischen Personen das Recht, Eigentum an Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie an Bauland zu erwerben. Einige wenige Kategorien sind vom direkten Erwerb durch Ausländer ausgenommen:
| Art der Immobilie | Direkter Erwerb durch Ausländer möglich? |
|---|---|
| Wohnungen, Häuser, Gewerbeflächen | Ja, zu denselben Bedingungen wie Staatsbürger |
| Bauland | Ja, zu denselben Bedingungen wie Staatsbürger |
| Landwirtschaftliche Flächen, Wälder und Waldflächen | Nein — langfristige Pacht oder Konzession möglich |
| Natürliche Ressourcen, Güter im Gemeingebrauch | Nein |
| Kulturdenkmäler von besonderer Bedeutung | Nein |
| Grundstücke innerhalb von 1 km zur Landesgrenze, Inseln | Nein |
Beschränkte Kategorien können über eine in Montenegro registrierte Gesellschaft erworben werden, die vollständig in ausländischem Besitz sein darf. Ob dieser Weg für einen konkreten Kauf geeignet ist, sollte vor jeder Verpflichtung mit einem montenegrinischen Anwalt geklärt werden.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
| Schritt | Was geschieht | Wer | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| 1 | Auswahl der Immobilie und Angebot | Käufer, Makler | Preis und wesentliche Bedingungen vereinbart |
| 2 | Rechtliche Prüfung (Due Diligence) | Anwalt des Käufers | Grundbuchauszug (list nepokretnosti) aus dem Kataster: Eigentümer, Fläche, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte; bei Neubauten Bau- und Nutzungsgenehmigung |
| 3 | Vorvertrag (optional) | Käufer, Verkäufer, Anwalt | Preis, Anzahlung, Frist und Bedingungen für den Hauptvertrag |
| 4 | Notariell beurkundeter Kaufvertrag | Notar am Ort der Immobilie | Unterschriften beglaubigt und Vertrag beurkundet; der Vertrag erlangt volle Rechtskraft |
| 5 | Zahlung | Käufer, Bank | Zahlung über eine Bank, wie im Vertrag vereinbart |
| 6 | Eintragung im Liegenschaftskataster | Notar / Kataster | Käufer als Eigentümer eingetragen — in diesem Moment geht das Eigentum über |
| 7 | Steuer | Käufer | Erklärung und Zahlung der Grunderwerbsteuer (oder im Preis enthaltene Mehrwertsteuer beim Neubau eines umsatzsteuerpflichtigen Bauträgers) |
Rechtliche Prüfung: was zu kontrollieren ist
Das Kataster ist öffentlich und verzeichnet die Angaben zur Immobilie, den eingetragenen Eigentümer und alle Rechte daran — Hypotheken, Dienstbarkeiten, langfristige Pachtverhältnisse, Vorkaufsrechte und Verfügungsverbote. Für die Angaben im Kataster gilt die Vermutung der Richtigkeit (Grundsatz des öffentlichen Glaubens); deshalb ist der Grundbuchauszug der Ausgangspunkt jedes Kaufs. Bei einem Neubau bestätigen Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung, dass das Verkaufte rechtmäßig errichtet wurde.
Die Rolle des Notars
In Montenegro wird der Kaufvertrag (ugovor o kupoprodaji) vor einem Notar geschlossen, der für das Gebiet zuständig ist, in dem die Immobilie liegt. Der Notar beglaubigt die Unterschriften beider Parteien und beurkundet den Vertrag, wodurch dieser volle Rechtskraft erlangt. In der Regel reicht der Notar den Vertrag anschließend beim Kataster zur Eintragung ein.
Vorvertrag
Ein Vorvertrag (predugovor) legt Preis, Anzahlung und die Bedingungen fest, unter denen der Hauptvertrag unterzeichnet wird — üblich, wenn Finanzierung, Genehmigungen oder ein Fertigstellungstermin noch ausstehen. Die Bedingungen vereinbaren Käufer und Verkäufer; der Anwalt des Käufers sollte ihn prüfen, bevor eine Anzahlung geleistet wird.
Eintragung im Kataster
Die Eintragung im Liegenschaftskataster ist konstitutiv: Der Käufer wird erst mit der Eintragung rechtlicher Eigentümer, unabhängig davon, wann der Vertrag unterzeichnet wurde. Bis dahin bleibt der Verkäufer eingetragener Eigentümer.
Einzuplanende Kosten
Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist progressiv und beträgt 3 % bis 6 %; beim Erstverkauf eines Neubaus durch einen umsatzsteuerpflichtigen Bauträger fällt stattdessen Mehrwertsteuer an. Notar-, Anwalts- und Maklergebühren werden gesondert vereinbart. Die vollständige Übersicht finden Sie in unserem Ratgeber zu Immobiliensteuern in Montenegro.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Gesetze ändern sich; lassen Sie sich die aktuelle Rechtslage vor der Unterzeichnung stets von einem zugelassenen montenegrinischen Anwalt bestätigen.
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Erstellt vom Büro von Montenegro Sotheby's International Realty in Porto Montenegro. Fakten am 19. September 2026 anhand der unten genannten Quellen geprüft. Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung.
