Покупка недвижимости в Черногории иностранцем: юридическая процедура шаг за шагом
Коротко: иностранные граждане и компании могут покупать в Черногории квартиры, дома, коммерческие помещения и земельные участки под застройку на тех же условиях, что и граждане Черногории. Договор купли-продажи должен быть удостоверен нотариусом, а законным собственником покупатель становится только после регистрации сделки в Кадастре недвижимости.
Права иностранцев на собственность
Законодательство Черногории предоставляет иностранным физическим и юридическим лицам право приобретать в собственность жилую и коммерческую недвижимость, а также земельные участки под застройку. Лишь несколько категорий исключены из прямой собственности иностранцев:
| Вид недвижимости | Может ли иностранец владеть напрямую? |
|---|---|
| Квартиры, дома, коммерческие помещения | Да, на тех же условиях, что и для граждан |
| Земельные участки под застройку | Да, на тех же условиях, что и для граждан |
| Сельскохозяйственные земли, леса и лесные угодья | Нет — возможна долгосрочная аренда или концессия |
| Природные ресурсы, имущество общего пользования | Нет |
| Памятники культуры особого значения | Нет |
| Недвижимость в пределах 1 км от сухопутной границы, острова | Нет |
Объекты ограниченных категорий можно приобрести через компанию, зарегистрированную в Черногории, в том числе полностью принадлежащую иностранцам. Подходит ли такой путь для конкретной сделки, следует выяснить у черногорского юриста до принятия каких-либо обязательств.
Процедура покупки шаг за шагом
| Шаг | Что происходит | Кто | Результат |
|---|---|---|---|
| 1 | Выбор объекта и предложение | Покупатель, агент | Согласованы цена и основные условия |
| 2 | Юридическая проверка | Юрист покупателя | Выписка из кадастра (list nepokretnosti): собственник, площадь, ипотеки, сервитуты, право преимущественной покупки; для новостроек — разрешения на строительство и на эксплуатацию |
| 3 | Предварительный договор (по желанию) | Покупатель, продавец, юрист | Цена, задаток, срок и условия заключения основного договора |
| 4 | Нотариальный договор купли-продажи | Нотариус по месту нахождения объекта | Подписи удостоверены, договор заверен и вступает в полную юридическую силу |
| 5 | Оплата | Покупатель, банк | Оплата через банк в соответствии с договором |
| 6 | Регистрация в Кадастре недвижимости | Нотариус / кадастр | Покупатель внесён в кадастр как собственник — в этот момент переходит право собственности |
| 7 | Налог | Покупатель | Декларация и уплата налога на передачу недвижимости (либо НДС, включённый в цену новостройки от застройщика — плательщика НДС) |
Юридическая проверка: что проверять
Кадастр открыт для всех и содержит сведения об объекте, зарегистрированном собственнике и всех правах на него — ипотеках, сервитутах, долгосрочной аренде, праве преимущественной покупки и запретах на отчуждение. Сведения кадастра считаются достоверными (принцип публичной достоверности), поэтому выписка из кадастра — отправная точка любой покупки. Для новостройки разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию подтверждают, что продаваемый объект построен законно.
Роль нотариуса
В Черногории договор купли-продажи (ugovor o kupoprodaji) заключается у нотариуса, компетентного по месту нахождения недвижимости. Нотариус удостоверяет подписи обеих сторон и заверяет договор, после чего тот вступает в полную юридическую силу. Как правило, затем нотариус сам подаёт договор в кадастр для регистрации.
Предварительный договор
Предварительный договор (predugovor) фиксирует цену, задаток и условия, на которых будет подписан основной договор, — обычная практика, когда финансирование, разрешения или срок сдачи ещё не определены. Его условия согласуют покупатель и продавец; юрист покупателя должен проверить его до внесения задатка.
Регистрация в кадастре
Регистрация в Кадастре недвижимости носит правоустанавливающий характер: покупатель становится законным собственником только после регистрации, независимо от даты подписания договора. До этого момента зарегистрированным собственником остаётся продавец.
Какие расходы запланировать
Налог на передачу недвижимости при покупке на вторичном рынке прогрессивный — от 3% до 6%; при первой продаже новостройки застройщиком — плательщиком НДС вместо него уплачивается НДС. Услуги нотариуса, юриста и агентства оплачиваются по отдельной договорённости. Полный расчёт приведён в нашем гиде по налогам на недвижимость в Черногории.
Этот гид носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Законы меняются; перед подписанием всегда уточняйте актуальную ситуацию у лицензированного черногорского юриста.
Чем мы можем помочь
- Продайте вашу недвижимость с Sotheby's International Realty
- Инвестиционный консалтинг
- Продажа новых проектов
- Аренда премиальной недвижимости
Подготовлено офисом Montenegro Sotheby's International Realty в Порто Монтенегро. Факты сверены с источниками ниже 19 сентября 2026 г.. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.
