Kupovina nekretnine u Crnoj Gori kao stranac: pravni postupak korak po korak
Ukratko: strana fizička i pravna lica mogu u Crnoj Gori kupiti stanove, kuće, poslovne prostore i građevinsko zemljište pod istim uslovima kao crnogorski državljani. Ugovor o kupoprodaji mora ovjeriti notar, a kupac postaje zakoniti vlasnik tek kada se kupovina upiše u katastar nepokretnosti.
Pravo svojine stranaca
Crnogorski propisi daju stranim fizičkim i pravnim licima pravo da steknu svojinu na stambenim i poslovnim nekretninama i na građevinskom zemljištu. Samo nekoliko kategorija je izuzeto od neposrednog sticanja od strane stranaca:
| Vrsta nepokretnosti | Može li je stranac neposredno steći? |
|---|---|
| Stanovi, kuće, poslovni prostori | Da, pod istim uslovima kao državljani |
| Građevinsko zemljište | Da, pod istim uslovima kao državljani |
| Poljoprivredno zemljište, šume i šumsko zemljište | Ne — moguć je dugoročni zakup ili koncesija |
| Prirodna bogatstva, dobra u opštoj upotrebi | Ne |
| Kulturna dobra od posebnog značaja | Ne |
| Nepokretnosti u pojasu od 1 km od kopnene granice, ostrva | Ne |
Nepokretnosti iz ograničenih kategorija mogu se steći preko društva registrovanog u Crnoj Gori, koje može biti u potpunom stranom vlasništvu. Da li taj put odgovara konkretnoj kupovini, treba provjeriti sa crnogorskim advokatom prije bilo kakve obaveze.
Postupak kupovine, korak po korak
| Korak | Šta se dešava | Ko | Rezultat |
|---|---|---|---|
| 1 | Izbor nekretnine i ponuda | Kupac, agent | Dogovorena cijena i osnovni uslovi |
| 2 | Pravna provjera | Advokat kupca | List nepokretnosti iz katastra: vlasnik, površina, hipoteke, službenosti, pravo preče kupovine; za novogradnju građevinska i upotrebna dozvola |
| 3 | Predugovor (po izboru) | Kupac, prodavac, advokat | Cijena, kapara, rok i uslovi za glavni ugovor |
| 4 | Ugovor o kupoprodaji kod notara | Notar prema mjestu nepokretnosti | Potpisi ovjereni i ugovor solemnizovan; ugovor dobija punu pravnu snagu |
| 5 | Plaćanje | Kupac, banka | Plaćanje preko banke, kako je ugovoreno |
| 6 | Upis u katastar nepokretnosti | Notar / katastar | Kupac upisan kao vlasnik — tada prelazi pravo svojine |
| 7 | Porez | Kupac | Prijava i plaćanje poreza na promet nepokretnosti (ili PDV uračunat u cijenu novogradnje od investitora koji je u sistemu PDV-a) |
Pravna provjera: šta treba provjeriti
Katastar je javan i sadrži podatke o nepokretnosti, upisanom vlasniku i svim pravima na njoj — hipotekama, službenostima, dugoročnim zakupima, pravu preče kupovine i zabranama raspolaganja. Za podatke iz katastra važi pretpostavka tačnosti (načelo povjerenja), pa je list nepokretnosti polazna tačka svake kupovine. Kod novogradnje građevinska i upotrebna dozvola potvrđuju da je ono što se prodaje zakonito izgrađeno.
Uloga notara
U Crnoj Gori se ugovor o kupoprodaji zaključuje kod notara nadležnog za područje na kom se nepokretnost nalazi. Notar ovjerava potpise obje strane i solemnizuje ugovor, čime ugovor dobija punu pravnu snagu. Najčešće notar zatim sam podnosi ugovor katastru radi upisa.
Predugovor
Predugovor utvrđuje cijenu, kaparu i uslove pod kojima će se potpisati glavni ugovor — uobičajen je kada finansiranje, dozvole ili rok završetka još nijesu riješeni. Uslove dogovaraju kupac i prodavac; advokat kupca treba da ga pregleda prije nego što se plati bilo kakva kapara.
Upis u katastar
Upis u katastar nepokretnosti je konstitutivan: kupac postaje zakoniti vlasnik tek upisom, bez obzira na to kada je ugovor potpisan. Do tada upisani vlasnik ostaje prodavac.
Troškovi koje treba planirati
Porez na promet nepokretnosti pri kupovini polovne nekretnine je progresivan, od 3% do 6%; kod prve prodaje novogradnje od investitora koji je u sistemu PDV-a umjesto njega se plaća PDV. Naknade notara, advokata i agencije dogovaraju se posebno. Detaljan pregled je u našem vodiču o porezima na nekretnine u Crnoj Gori.
Ovaj vodič je opšta informacija, a ne pravni savjet. Propisi se mijenjaju; prije potpisivanja uvijek provjerite aktuelno stanje sa licenciranim crnogorskim advokatom.
Kako možemo pomoći
- Prodajte svoju nekretninu preko Sotheby's International Realty
- Investiciono savjetovanje
- Prodaja novih projekata
- Luksuzni najam
Pripremila kancelarija Montenegro Sotheby's International Realty u Porto Montenegru. Činjenice provjerene prema izvorima ispod 19. septembar 2026.. Ovaj vodič je opšta informacija, a ne pravni ili poreski savjet.
