Porezi na nekretnine u Crnoj Gori: porez na promet, PDV, porez na nepokretnosti i prihod od izdavanja
Ukratko: kupac polovne nekretnine u Crnoj Gori plaća progresivni porez na promet nepokretnosti od 3% do 6% tržišne vrijednosti; kupac novogradnje od investitora koji je u sistemu PDV-a umjesto toga plaća PDV od 21%. Vlasnici zatim plaćaju godišnji porez na nepokretnosti od 0,25% do 1% tržišne vrijednosti, a fizička lica plaćaju 15% na prihod od izdavanja i na kapitalni dobitak.
Porez na promet nepokretnosti (polovne nekretnine)
Od 1. januara 2024. porez na promet je progresivan. Plaća ga kupac, a obračunava se na tržišnu vrijednost nepokretnosti:
| Poreska osnovica (tržišna vrijednost) | Porez |
|---|---|
| Do 150.000 € | 3% poreske osnovice |
| 150.000,01 € – 500.000 € | 4.500 € + 5% na iznos preko 150.000 € |
| Preko 500.000 € | 22.000 € + 6% na iznos preko 500.000 € |
Primjeri obračuna
| Tržišna vrijednost | Porez na promet | Efektivna stopa |
|---|---|---|
| 150.000 € | 4.500 € | 3,0% |
| 300.000 € | 4.500 € + 5% × 150.000 € = 12.000 € | 4,0% |
| 600.000 € | 22.000 € + 6% × 100.000 € = 28.000 € | 4,7% |
| 1.000.000 € | 22.000 € + 6% × 500.000 € = 52.000 € | 5,2% |
PDV na novogradnju
Prva prodaja novoizgrađene nepokretnosti od investitora koji je u sistemu PDV-a podliježe PDV-u po opštoj stopi od 21% umjesto poreza na promet. Zemljište se tretira odvojeno od objekta. Prije potpisivanja provjerite da li je PDV uračunat u cijenu investitora.
Godišnji porez na nepokretnosti
Vlasnici plaćaju godišnji porez na nepokretnosti po stopi od 0,25% do 1% tržišne vrijednosti nepokretnosti na dan 1. januara. Stopu utvrđuje opština u kojoj se nepokretnost nalazi, a poreski organ donosi rješenje o iznosu, koji se plaća u dvije rate.
Prihod od izdavanja i kapitalni dobitak (fizička lica)
| Prihod | Stopa | Poreska osnovica / oslobođenja |
|---|---|---|
| Prihod od izdavanja | 15% | Prihod umanjen za dokumentovane troškove ili normirani troškovi od 30% (50–70% kod turističkog izdavanja) ako troškovi nijesu dokumentovani |
| Kapitalni dobitak pri prodaji | 15% | Prodajna cijena umanjena za nabavnu cijenu. Oslobođeno: jedini i glavni stan vlasnika; prenos između supružnika; poklon srodnicima prvog stepena |
Vlasništvo preko firme
Društvo registrovano u Crnoj Gori plaća porez na dobit, uključujući dobit od izdavanja i dobit od prodaje:
| Godišnja dobit | Porez na dobit |
|---|---|
| Do 100.000 € | 9% |
| 100.000,01 € – 1.500.000 € | 9.000 € + 12% na dobit preko 100.000 € |
| Preko 1.500.000 € | 177.000 € + 15% na dobit preko 1.500.000 € |
Za sopstveni dom ili kuću za odmor jednostavnije je vlasništvo fizičkog lica. Firma može odgovarati većem portfoliju za izdavanje ili ograničenim kategorijama zemljišta, ali donosi knjigovodstvo, usklađenost sa propisima i drugi nivo oporezivanja pri isplati dobiti — uporedite obje varijante sa poreskim savjetnikom prije kupovine.
Stanje na dan 19. septembra 2026. Ovaj vodič je opšta informacija, a ne poreski savjet; stope i pravila se mijenjaju, pa svoju situaciju provjerite sa crnogorskim poreskim savjetnikom.
Kako možemo pomoći
- Prodajte svoju nekretninu preko Sotheby's International Realty
- Investiciono savjetovanje
- Prodaja novih projekata
- Luksuzni najam
Pripremila kancelarija Montenegro Sotheby's International Realty u Porto Montenegru. Činjenice provjerene prema izvorima ispod 19. septembar 2026.. Ovaj vodič je opšta informacija, a ne pravni ili poreski savjet.
Izvori
- PwC Worldwide Tax Summaries — Montenegro: Corporate, other taxes
- PwC Worldwide Tax Summaries — Montenegro: Corporate income tax
- PwC Worldwide Tax Summaries — Montenegro: Individual income determination
- KPMG Montenegro — Changes to tax regulations
- Government of Montenegro — Law on Real Estate Transfer Tax (2024)
