Immobiliensteuern in Montenegro: Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer, Grundsteuer und Mieteinnahmen
Kurz gesagt: Wer in Montenegro eine Bestandsimmobilie kauft, zahlt eine progressive Grunderwerbsteuer von 3 % bis 6 % des Marktwerts; wer einen Neubau von einem umsatzsteuerpflichtigen Bauträger kauft, zahlt stattdessen 21 % Mehrwertsteuer. Eigentümer zahlen anschließend eine jährliche Grundsteuer von 0,25 % bis 1 % des Marktwerts, und Privatpersonen zahlen 15 % auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne.
Grunderwerbsteuer (Bestandsimmobilien)
Seit dem 1. Januar 2024 ist die Grunderwerbsteuer progressiv. Sie wird vom Käufer gezahlt und auf den Marktwert der Immobilie berechnet:
| Bemessungsgrundlage (Marktwert) | Steuer |
|---|---|
| Bis 150.000 € | 3 % der Bemessungsgrundlage |
| 150.000,01 € – 500.000 € | 4.500 € + 5 % des Betrags über 150.000 € |
| Über 500.000 € | 22.000 € + 6 % des Betrags über 500.000 € |
Rechenbeispiele
| Marktwert | Grunderwerbsteuer | Effektiver Satz |
|---|---|---|
| 150.000 € | 4.500 € | 3,0 % |
| 300.000 € | 4.500 € + 5 % × 150.000 € = 12.000 € | 4,0 % |
| 600.000 € | 22.000 € + 6 % × 100.000 € = 28.000 € | 4,7 % |
| 1.000.000 € | 22.000 € + 6 % × 500.000 € = 52.000 € | 5,2 % |
Mehrwertsteuer auf Neubauten
Der Erstverkauf einer neu errichteten Immobilie durch einen umsatzsteuerpflichtigen Bauträger unterliegt statt der Grunderwerbsteuer der Mehrwertsteuer zum Regelsatz von 21 %. Grund und Boden werden getrennt vom Gebäude behandelt. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung, ob der Preis des Bauträgers die Mehrwertsteuer enthält.
Jährliche Grundsteuer
Eigentümer zahlen eine jährliche Grundsteuer zwischen 0,25 % und 1 % des Marktwerts der Immobilie zum 1. Januar. Den Satz legt die Gemeinde fest, in der die Immobilie liegt; die Steuerverwaltung erlässt einen Bescheid über den Betrag, der in zwei Raten zu zahlen ist.
Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne (Privatpersonen)
| Einkunftsart | Satz | Bemessungsgrundlage / Befreiungen |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | 15 % | Einnahmen abzüglich belegter Kosten oder pauschale Kosten von 30 % (50–70 % bei touristischer Vermietung), wenn keine Kosten belegt sind |
| Veräußerungsgewinn | 15 % | Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis. Steuerfrei: der einzige und Hauptwohnsitz des Eigentümers; Übertragungen zwischen Ehegatten; Schenkungen an Verwandte ersten Grades |
Eigentum über eine Gesellschaft
Eine in Montenegro registrierte Gesellschaft zahlt Körperschaftsteuer auf ihren Gewinn, einschließlich Mietgewinnen und Veräußerungsgewinnen:
| Jahresgewinn | Körperschaftsteuer |
|---|---|
| Bis 100.000 € | 9 % |
| 100.000,01 € – 1.500.000 € | 9.000 € + 12 % des Gewinns über 100.000 € |
| Über 1.500.000 € | 177.000 € + 15 % des Gewinns über 1.500.000 € |
Für ein Eigenheim oder eine Ferienimmobilie ist Privateigentum einfacher. Eine Gesellschaft kann sich für ein größeres Vermietungsportfolio oder für beschränkte Grundstückskategorien eignen, bringt aber Buchhaltung, Compliance und eine zweite Besteuerungsebene bei ausgeschütteten Gewinnen mit sich — vergleichen Sie beide Varianten vor dem Kauf mit einem Steuerberater.
Stand: 19. September 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Steuerberatung; Sätze und Regeln ändern sich, lassen Sie Ihre Situation daher von einem montenegrinischen Steuerberater bestätigen.
Wie wir helfen
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Erstellt vom Büro von Montenegro Sotheby's International Realty in Porto Montenegro. Fakten am 19. September 2026 anhand der unten genannten Quellen geprüft. Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung.
Quellen
- PwC Worldwide Tax Summaries — Montenegro: Corporate, other taxes
- PwC Worldwide Tax Summaries — Montenegro: Corporate income tax
- PwC Worldwide Tax Summaries — Montenegro: Individual income determination
- KPMG Montenegro — Changes to tax regulations
- Government of Montenegro — Law on Real Estate Transfer Tax (2024)
