Недвижимость на набережной в Черногории: Которский залив, Будва или Луштица Бэй

Если вы рассматриваете недвижимость у моря на продажу в Черногории, первое, что нужно понять: «Черногория» — это на самом деле не один рынок. Которский залив, Будва и Луштица Бэй предлагают совершенно разный образ жизни, и выбор места, которое не подходит вашему характеру, — самая распространённая ошибка покупателей. В этом руководстве мы разбираем, чем на самом деле отличаются эти три места, опираясь на то, что мы продаём и видим каждый день.

15 лет я наблюдаю, как покупатели влюбляются не в тот залив

Меня зовут Нико Лакович. Я руковожу Montenegro Sotheby’s Realty вместе с Хантером Милборном, а до этого основал Luxury Homes LLC и создал sothebysrealty.me — одну из давно работающих платформ недвижимости в Черногории. Пятнадцать лет этой работы научили меня прежде всего одному: люди приезжают с картинкой в голове, обычно это каменный дом, который они увидели в Instagram, а к концу недели покупают нечто совершенно другое.

Это происходит постоянно. Пара прилетает в уверенности, что хочет жить в Старом городе Котора, вместо этого три дня гуляет по пляжам Будвы и уезжает, забронировав квартиру, о которой в первый день даже не думала. Дело не в том, что они ошиблись; дело в том, что никто не объяснил им до поездки, насколько по-разному ощущаются эти три места, когда вы действительно там оказываетесь.

Поэтому давайте разберём всё как следует, район за районом, на примере того, что действительно есть в нашем портфеле в Montenegro Sotheby’s Realty.

Которский залив: старый камень, спокойная вода и много истории

Которский залив — это фьорд, по-настоящему, геологически фьорд, глубоко врезанный в адриатическое побережье, с горами, поднимающимися почти прямо из воды. Это единственный участок побережья Черногории со статусом объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО, и этот статус не декоративный. Он определяет, что можно строить, как выглядят города и какие покупатели в итоге оказываются здесь.

В Которском заливе вы найдёте недвижимость двух совершенно разных типов:

• Старый город Котора и набережная Доброты — каменные дома с толстыми стенами, некоторые из которых относятся к XVIII веку, построенные капитанами и купеческими семьями. Palazzo Tripkovic, один из наших текущих объектов в Доброте, — хороший пример: настоящий особняк судовладельца, сохранивший свой первоначальный характер.
• Пераст — посёлок, по сути, из одной улицы, вдоль которой стоят барочные дворцы, обращённые к островкам Госпа-од-Шкрпьела и Святого Георгия. В Перасте нет ничего шумного. Объекты здесь появляются редко, и те, кто их покупает, как правило, хотят именно такой тишины.
• Тиват и Порто Монтенегро — современная сторона того же залива. Порто Монтенегро вырос в настоящий город-марину с бутиками, ресторанами и новыми постройками, такими как вилла с шестью спальнями, которую мы сейчас продаём в Градиошнице, на участке площадью 3 192 м² с бассейном.

Необычность Которского залива в том, что обе эти стороны существуют бок о бок. Вы можете отреставрировать 300-летний каменный дом в Доброте, а в десяти минутах от вас соседи будут жить в новой вилле с бассейном и видом на марину. Нигде больше на побережье нет такого разнообразия в одном месте.

Если история и неспешный ритм для вас важнее ночной жизни, Которский залив почти всегда будет правильным ответом.

Будва: сюда едут за энергией, а не за архитектурой

Будва — совсем другое дело, и я говорю это как комплимент, а не как критику. Если Котор живёт наследием, то Будва живёт жизнью: пляжи, рестораны, старый город, который по-настоящему оживлён, а не законсервирован и тих, и светская жизнь, которая летом продолжается до поздней ночи.

Будванская Ривьера подходит покупателю, который хочет действительно пользоваться своей недвижимостью, постоянно, и видит в побережье место, где можно принимать гостей, общаться и быть рядом со всем, а не укрываться от мира. Семьи, которым нужна летняя база рядом с ресторанами и пляжными клубами, как правило, выбирают именно это место. Так же поступают покупатели, которые просто хотят быть ближе к аэропорту и к развитой туристической инфраструктуре Черногории.

Чего вы не получите в Будве, так это характера каменных дворцов Пераста или ощущения реставрационного проекта, как в таунхаусе в Которе. В этом и состоит компромисс, и он честный: здесь вы покупаете не архитектуру, а образ жизни, построенный вокруг активности.

Луштица Бэй: построено с нуля и построено осознанно

Луштица Бэй — не старый город и не курортная полоса. Это сообщество, которого двадцать лет назад не существовало, спланированное с нуля вокруг гольфа, велнеса и искреннего стремления работать с ландшафтом, а не закатывать его в асфальт.

Это различие меняет то, каким владение ощущается изо дня в день. Покупка в Луштица Бэй — это не реставрация чего-то старого и не переезд в сложившийся район, а вступление в комплекс, задуманный как единая целостная идея, с принципами экологичного строительства, заложенными с самого начала, и отелем The Chedi Luštica Bay в качестве центра инфраструктуры. Наш текущий объект здесь — вилла у поля для гольфа на полуострове Луштица в Тивате — именно такая недвижимость: совершенно новая, построенная специально, без необходимости ремонта.

Луштица Бэй стоит в одном ряду с двумя другими крупными проектами, изменившими стандарты на этом побережье, — Порто Монтенегро и Портонови, где находятся One&Only Portonovi и SIRO at Boka Place. Вместе эти три проекта принесли сюда уровень профессионального управления курортами и качества строительства, которого раньше здесь просто не было, и во многом именно благодаря им иностранные покупатели теперь воспринимают Черногорию как серьёзный рынок, а не как диковинку.

Сравнение: Которский залив, Будва и Луштица Бэй

Почему это побережье работает как инвестиция, а не только как красивый вид

Ни один из трёх описанных районов не имел бы большого значения, если бы сама Черногория не была стабильным местом для владения недвижимостью. Несколько вещей стоит знать независимо от того, какой залив вы в итоге выберете.

Побережье Черногории короткое. Его ровно столько, сколько есть, а спрос продолжает концентрироваться вокруг одних и тех же немногих хороших мест, одно из которых — Которский залив, и это одна из причин, почему недвижимость там исторически хорошо сохраняла стоимость.

Правила владения тоже просты. Ограничений на покупку жилой недвижимости иностранцами здесь нет, если вы проходите стандартные юридические проверки. Налог на переход права собственности на недвижимость рассчитывается по прогрессивной шкале, обычно в пределах от 3% до 6% в зависимости от стоимости, а налога на наследство или на богатство, связанного с владением недвижимостью, нет. Налог на доходы физических лиц и налог на прибыль, как правило, составляют от 9% до 15%, НДС — 21%.

Черногория также является членом НАТО и страной-кандидатом на вступление в ЕС, что даёт покупателям ощущение долгосрочного направления развития, которое может предложить не каждый развивающийся прибрежный рынок. Участие в SEPA упрощает перевод евро в страну и из неё при покупке. И с практической точки зрения два международных аэропорта, Тиват и Подгорица, обеспечивают связь побережья с миром, а летом, когда спрос достигает пика, рейсов значительно больше.

Проще говоря: правовая база несложная, предложение ограничено, а курс страны стабилен — три фактора, которые для долгосрочного результата покупателя важнее, чем то, какой город он в итоге выберет.

Как мы на самом деле помогаем сделать выбор

Мы не начинаем с показа объектов. Мы начинаем с вопросов, потому что ответы обычно делают выбор очевидным ещё до того, как мы выйдем из офиса.

1. Как вы на самом деле будете ею пользоваться? Постоянный дом, летнее жильё или объект для сдачи в аренду — от этого зависит всё, поскольку профессиональное управление в Луштица Бэй подходит для арендной стратегии иначе, чем таунхаус в Которе.
2. Вам нужен проект или готовый результат? Одним людям нравится идея реставрации старого каменного дома. Другие хотят распаковать чемоданы — и всё.
3. Тишина или оживление? Обычно это решающий фактор, после того как люди действительно провели по несколько дней и в Которе, и в Будве.
4. Как выглядят документы? Мы объясняем клиентам налог на переход права собственности, этапы оформления владения и вопросы вида на жительство вместе с юристами, с которыми регулярно работаем.
5. Что происходит после покупки? Если вы хотите получать арендный доход, когда не пользуетесь жильём, мы настраиваем это с самого начала, а не разбираемся потом.

Затем мы организуем просмотры, очные или виртуальные, в подходящем районе и с этого момента берём на себя переговоры и закрытие сделки. Наши текущие предложения, включая упомянутые выше объекты, представлены на странице объектов, а по районам их можно просматривать на страницах Порто Монтенегро, Портонови или на общей странице недвижимости у моря.

Главное

• Которский залив даёт пейзажи уровня ЮНЕСКО и подлинную историческую архитектуру в Которе и Перасте, а в качестве современного противовеса — марину Порто Монтенегро.
• Будва — для покупателей, которым нужно активное, светское побережье, а не исторический характер.
• Луштица Бэй — специально построенное курортное сообщество, сосредоточенное на гольфе и велнесе, с новым строительством вместо реставрации.
• Правила владения, налоговая система и курс Черногории на ЕС действуют во всех трёх районах; эта стабильность — важная причина устойчивости рынка.
• Правильный выбор зависит прежде всего от того, как вы хотите жить, и лишь затем — от того, какой город или залив выбрать.

Вопросы, которые нам задают чаще всего

1. Могу ли я как иностранец купить недвижимость в Черногории?
   Да. Ограничений на владение жилой недвижимостью иностранцами в Черногории нет, помимо стандартной юридической проверки, и это важная причина, по которой покупатели из Великобритании, Европы, с Ближнего Востока и из Северной Америки стали постоянными участниками этого рынка.
2. Сколько стоит дом в Черногории?
   Это во многом зависит от того, где и что именно: каменный дом в Старом городе Котора, современная вилла в Порто Монтенегро и новостройка в Луштица Бэй находятся в разных точках рынка. Самый понятный способ получить реальное представление о текущих ценах — просмотреть наши предложения недвижимости или связаться с нами напрямую.
3. Могу ли я переехать на пенсию в Черногорию из США?
   Владение недвижимостью здесь может служить основанием для заявления на вид на жительство в соответствии с действующими правилами, что важно, если вы думаете о долгосрочном переезде. Мы рекомендуем обсудить это с нашей командой вместе с квалифицированным юристом, прежде чем строить окончательные планы.
4. Дорого ли жить в Черногории?
   По западноевропейским меркам — не особенно. Подоходный налог, как правило, составляет от 9% до 15%, НДС — 21%, а ежегодный налог на недвижимость взимается по низкой ставке в зависимости от расположения, площади и стоимости.
5. Какой район лучше всего подходит для недвижимости у моря в Черногории?
   Честно говоря, это зависит от вас. Выбирайте Которский залив ради наследия и тишины, Будву ради энергии и светской жизни или Луштица Бэй ради готовой среды курортного типа. Большую часть первого разговора с клиентами мы тратим на то, чтобы понять, что из этого действительно подходит.

Об авторе

Нико Лакович — местный партнёр Montenegro Sotheby’s Realty, основатель Luxury Homes LLC и основатель sothebysrealty.me, одной из известных платформ недвижимости в Черногории. Вместе с Хантером Милборном, известным в отрасли как «декан кондоминиумов», продавшим более 100 000 объектов, Нико привносит 15 лет опыта на местном и региональном рынках Черногории, работая напрямую с инвесторами и застройщиками. Подробнее о команде — на нашей странице «О нас».

Чтобы обсудить недвижимость у моря в Которском заливе, Будве или Луштица Бэй, напишите нам на info@sothebysrealty.me, позвоните по номеру +382 67 310 006 или загляните в наш офис по адресу: Porto Montenegro, Obala bb, Regent Pool Club Baia, 85320 Tivat, Montenegro. Вы также можете найти нас в Instagram, Facebook и YouTube.