Недвижимость в Черногории: Луштица Бэй или Портонови — где покупать

Коротко: Луштица Бэй — полноценный прибрежный город, построенный вокруг марины и гольф-поля, а Портонови — более компактный и приватный адрес у воды, центром которого служит One&Only. Если вам нужен выбор — апартаменты, таунхаусы, виллы у гольф-поля — и район, который можно обойти пешком, обычно выигрывает Луштица Бэй. Если вам нужен компактный, безупречный и более тихий адрес прямо у входа в Которский залив, это Портонови.

Пятнадцать лет мне задают именно этот вопрос

Меня зовут Нико Лакович. Я отвечаю за местное направление Montenegro Sotheby’s Realty, а до этого много лет развивал собственное агентство Luxury Homes LLC и портал недвижимости sothebysrealty.me. Так что этот вопрос для меня не новый; пожалуй, за последние полтора десятилетия мне задавали его чаще любого другого.

Почти никто уже не спрашивает меня, стоит ли покупать недвижимость в Черногории. К тому моменту, когда люди со мной созваниваются, это решение обычно уже принято. На самом деле они не могут выбрать между Луштица Бэй и Портонови, потому что оба комплекса постоянно оказываются в одних и тех же коротких списках, за обоими стоят серьезные гостиничные бренды и оба прекрасно смотрятся в Instagram. На бумаге они могут казаться взаимозаменяемыми. Вживую они совсем не похожи, и я хочу объяснить почему, опираясь на то, что мы действительно видим и продаем в Montenegro Sotheby’s Realty, а не на типовые рекламные тексты о недвижимости.

Что на самом деле движет рынком недвижимости на продажу в Черногории

Прежде чем сравнивать эти два комплекса, полезно понять, почему Черногория вообще участвует в этом разговоре. Несколько моментов постоянно всплывают в беседах с покупателями, и их стоит один раз изложить здесь, а не повторять по частям дальше.

Побережье короткое, и этот дефицит реален. Береговая линия Черногории изначально невелика, а спрос продолжает концентрироваться на одних и тех же немногих лучших местах. В этом и состоит весь аргумент в пользу покупки в удачном месте вместо погони за более дешевым адресом: недвижимость в сложившихся прибрежных районах со временем просто лучше сохраняла стоимость.

Несколько проектов изменили само понятие «черногорская недвижимость». Первым был Порто Монтенегро, который поднял планку. За ним последовали Луштица Бэй и Портонови, и втроем они принесли сюда стандарты строительства, профессиональное управление курортными направлениями и формулу «марина плюс гостиничный сервис плюс магазины», которой здесь раньше по сути не было. Во многом поэтому покупатели из Великобритании, стран Персидского залива, континентальной Европы и Северной Америки теперь подходят к покупке в Черногории с той же уверенностью, что и к покупке в Хорватии или Португалии.

Международные гостиничные бренды — не просто соседи, а знак надежности. The Chedi находится в Луштица Бэй. One&Only — якорь Портонови. Добавьте Aman на Свети-Стефане, Regent в Порто Монтенегро, SIRO в Boka Place, а также Crowne Plaza, Mövenpick, Swissôtel в Колашине, Hyatt Regency и Iberostar — и вы получите плотность известных операторов, по-настоящему необычную для такой маленькой страны. Когда такие имена вкладывают капитал в рынок, это кое-что говорит о том, куда этот рынок движется.

Климат и авиасообщение делают круглогодичное пользование реальным. Долгое теплое лето и мягкая зима на побережье, два международных аэропорта — Тиват и Подгорица, — где летом резко растет частота рейсов, а также горные курорты в недолгой поездке вглубь страны, если хочется и зимнего отдыха. Это не место, которым можно пользоваться только шесть недель в году.

Правила владения необычайно понятны. Иностранцы могут владеть жилой недвижимостью здесь напрямую, без регистрации местной компании, при соблюдении стандартных юридических проверок. Налог на переход права собственности рассчитывается по прогрессивной шкале — примерно 3–6% в зависимости от стоимости. Ежегодный налог на недвижимость низкий. Налога на наследство и налога на богатство в отношении недвижимости нет. Налог на доходы физических лиц и налог на прибыль находятся в плоском конкурентоспособном диапазоне 9–15%, НДС составляет 21%, а страна входит в SEPA, благодаря чему переводить евро в страну и из нее гораздо проще, чем на некоторых рынках, которые я мог бы назвать.

Есть и более долгосрочная перспектива. Черногория — член НАТО и страна-кандидат на вступление в ЕС, что дает ей определенный путь, а не открытый вопрос. Владение недвижимостью также может служить основанием для заявления на вид на жительство, в зависимости от конкретных обстоятельств, — это очень важно для покупателей, которые думают дальше дома для отпуска.

Таков фон. Теперь перейдем к самим комплексам.

Луштица Бэй: город, построенный с нуля на полуострове

Луштица Бэй расположен на полуострове Луштица, недалеко от Тивата и Которского залива, и называть его просто «комплексом» — значит несколько его недооценивать. По сути это небольшой город, разделенный на зоны: Marina Village у воды, Centrale как деловой центр и, выше на холмах, гольф-квартал The Peaks.

Больше всего покупателей привлекает сюда сам размах. Вы выбираете не между тремя-четырьмя планировками в одном здании, а между студией на променаде марины, виллой у гольф-поля с частным бассейном или семейным таунхаусом в Centrale. Качество строительства неизменно современное, что в отдельных частях старого черногорского побережья до сих пор не само собой разумеется, а все место управляется как единое курортное направление, а не как разрозненный набор частных владельцев, — это чрезвычайно важно, если вы не собираетесь жить здесь круглый год и лично за всем присматривать.

Какая здесь недвижимость

Среди предложений преобладают апартаменты, и не без причины: квартира с одной или двумя спальнями в Marina Village или Centrale дает вид на море, террасу, минимум забот и по-настоящему пешеходную среду рядом с ресторанами и магазинами без хлопот по содержанию большого объекта. Виллы и таунхаусы, особенно у гольф-полей в The Peaks, привлекают совсем другого покупателя — тех, кому нужны приватность, открытое пространство и дом для семьи, а не для сезонной сдачи. И есть заметная группа покупателей, которым просто нужно готовое решение «под ключ»: с мебелью, без сложностей, с минимальным личным участием в управлении, где арендный доход — приятное дополнение, а не главная цель. Актуальный выбор вы можете посмотреть сами на нашей странице предложений в Луштица Бэй.

Повседневная жизнь

Владельцы описывают Луштица Бэй одинаково, независимо от типа купленного объекта: ухоженный, удобный для пеших прогулок и никогда не создающий ощущения курорта, где вы гость в собственном доме. Он воспринимается как настоящий район — такой, где неделю за неделей встречаешь одни и те же лица в кафе у марины, — и при этом организован достаточно хорошо, чтобы можно было запереть дверь и улететь домой, ни о чем не беспокоясь.

Портонови: один адрес, реализованный на очень высоком уровне

Портонови придерживается противоположного подхода. Вместо того чтобы раскинуться по полуострову, он сосредотачивает все в одном тщательно спроектированном сообществе прямо там, где Которский залив встречается с открытой Адриатикой, в Херцег-Нови. Здесь одна марина, один отель — One&Only — и гораздо меньшая территория в целом, и именно это привлекает определенный тип покупателей.

Портонови выбирают, когда хотят роскоши без шума. Это место, где архитектура, общественные пространства и сервис кажутся намеренно подобранными друг к другу, а не собранными со временем. Он подходит покупателям, которых привлекает именно жизнь среди яхт и у марины, и обычно притягивает владельцев, которым нужен второй дом, не требующий никакой импровизации: все — от ресторанов до обслуживания — уже устроено за вас.

Какая здесь недвижимость

Апартаменты здесь, в основном в Marina Residences и Village Residences, тяготеют к свободным планировкам, просторным террасам и прямому виду на море или марину; они созданы для владельцев, которым нужна не требующая забот база с ощутимой отдачей для образа жизни, а не проект, которым придется управлять. В верхнем сегменте Портонови предлагает также брендированные виллы, в том числе дома у воды под брендом One&Only, которые находятся на самой вершине того, что доступно на этом участке побережья. Актуальные предложения — на нашей странице предложений в Портонови.

Повседневная жизнь

Если Луштица Бэй ощущается как район, то Портонови больше похож на закрытый клуб, в который входит и ваш дом. Владельцы описывают его как спокойный и сдержанный, удобный для прогулок и ухоженный, но заметно более тихий, чем оживленный курортный город, с ощущением, что все вокруг тщательно отобрано, а не просто допущено.

Луштица Бэй и Портонови: сравнение

Многие мои клиенты включают в короткий список оба комплекса, прежде чем принять решение, а немало из них добавляют для сравнения и Порто Монтенегро — более городской вариант, город-марину в Тивате, по духу более близкий к Луштица Бэй, чем к Портонови. Если вам нужна эта третья точка отсчета, загляните на нашу страницу Порто Монтенегро.

Вопросы, которые мне задают сразу после этого

Может ли иностранец купить недвижимость в Черногории?

Да, и без особых сложностей. Ограничений на владение жилой недвижимостью иностранцами здесь нет: вам не нужны местная компания или партнер-резидент, достаточно стандартной юридической проверки, которая должна сопровождать любую покупку. Это одна из причин, по которым покупатели из-за рубежа составляют столь значительную долю рынка как в Луштица Бэй, так и в Портонови.

Сколько стоит дом в Черногории?

Это сильно зависит от того, где и что именно: апартаменты в Centrale и брендированная вилла One&Only находятся на совершенно разных концах рынка, так что одна цифра здесь мало что значит. С большей уверенностью я могу рассказать о структуре расходов, связанных с самой покупкой: налог на переход права собственности по прогрессивной шкале 3–6% в зависимости от стоимости, низкий ежегодный налог на недвижимость и отсутствие налога на наследство и налога на богатство. Если вы назовете мне свой бюджет и приоритеты, я составлю реальный короткий список, а не догадку, — напишите через sothebysrealty.me.

Можно ли переехать на пенсию в Черногорию из США?

Для многих американцев, с которыми я работал, это реальный вариант. Владение недвижимостью здесь может служить основанием для заявления на вид на жительство в зависимости от ваших обстоятельств, а с учетом прибрежного климата, горных городков вглубь страны для смены обстановки и курса страны на вступление в ЕС долгосрочный переезд оказывается проще, чем ожидает большинство людей.

Дорого ли жить в Черногории?

Не по западноевропейским меркам. Подоходный налог находится в плоском умеренном диапазоне 9–15%, ежегодный налог на недвижимость низкий, а участие в SEPA означает, что переводы денег в страну и из нее не сопровождаются сложностями и комиссиями, с которыми вы столкнулись бы на некоторых других рынках. Это не страна бросовых цен, но жизнь здесь заметно дешевле, чем на тех побережьях, с которыми ее все чаще сравнивают.

Какую инфраструктуру можно ожидать в повседневной жизни?

В Луштица Бэй это марина, пляжи, гольф-поле, рестораны и магазины, распределенные по полноценной сети променадов, — достаточно, чтобы большую часть дней действительно жить без машины. В Портонови это более компактный набор, выстроенный вокруг одной марины и отеля One&Only, с тем же уровнем ресторанов и сервиса, но на меньшем и более сосредоточенном пространстве.

Так что же все-таки покупать?

Если говорить с вами так же прямо, как я говорил бы по телефону: оба места хорошо построены и хорошо управляются, так что это решение не о качестве. Это решение о темпе жизни. Выбирайте Луштица Бэй, если вам нужны варианты — разные типы недвижимости, гольф-поле и сообщество, достаточно большое, чтобы ощущаться настоящим местом, а не курортом. Выбирайте Портонови, если вы предпочитаете один исключительный адрес, меньше сложностей и более тихую, приватную версию прибрежной роскоши.

Кратко

• Луштица Бэй — большой прибрежный город, построенный по генеральному плану, с апартаментами, таунхаусами и виллами у гольф-поля, распределенными по нескольким зонам.
• Портонови — более компактное и эксклюзивное сообщество у воды, выстроенное вокруг One&Only и лучше подходящее покупателям, которые хотят меньше отвлекающих факторов.
• Для иностранных покупателей нет ограничений на владение, а налоговая система — налог на переход права собственности 3–6%, низкий ежегодный налог на недвижимость, отсутствие налога на наследство и налога на богатство — позволяет необычайно легко планировать расходы.
• Владение недвижимостью здесь может открыть путь к виду на жительство, что важно, если вы думаете о выходе на пенсию или переезде.
• Ни один из комплексов безусловно не превосходит другой: правильный выбор зависит от того, как вы на самом деле хотите жить, а не от того, какой из них лучше смотрится на фотографиях.

Свяжитесь с Montenegro Sotheby’s Realty

Montenegro Sotheby’s Realty — официальный партнер Sotheby’s International Realty в стране, созданный в результате партнерства Хантера Милборна, известного в отрасли как «декан кондоминиумов» (более 100 000 проданных объектов на сумму свыше $25 млрд), входящего в Gulf Sotheby’s Realty, и меня, Нико Лаковича, как местного партнера на месте. Благодаря связи с Sotheby’s International Realty и аукционным домом Sotheby’s каждый, кто работает с нами, получает доступ к сети из более чем 26 000 агентов по продажам в 85 странах и 1 100 офисах, так что объект, выставленный здесь, не остается лишь на местном сайте — его действительно видят покупатели со всего мира.

Если вы хотите сравнить конкретные объекты в Луштица Бэй и Портонови, а не общие описания, посмотрите все актуальные предложения в разделе «Недвижимость на продажу в Черногории» или просто позвоните и расскажите мне о своем бюджете, обязательных требованиях и о том, для чего покупка — для жизни, инвестиций или и того и другого. Я лично составлю для вас короткий список.

Montenegro Sotheby’s Realty Порто Монтенегро, Regent Pool Club Residences – Baia Building, Obala BB, Тиват 85320, Черногория Телефон: +382 67 310 006 Эл. почта: info@sothebysrealty.me

Об авторе

Нико Лакович — местный партнер Montenegro Sotheby’s Realty, 15 лет работающий на рынке недвижимости Черногории. Он основал Luxury Homes LLC и портал недвижимости sothebysrealty.me, а затем вместе с Хантером Милборном открыл доступ к глобальной сети Sotheby’s International Realty для покупателей и продавцов в Порто Монтенегро, Луштица Бэй, Портонови и во всем Которском заливе.

Следите за Montenegro Sotheby’s Realty: Instagram | Facebook | YouTube