Пять причин, почему покупатели из ЕС выбирают Черногорию

Покупатели из ЕС выбирают Черногорию по пяти понятным причинам: побережье с действительно ограниченным предложением, знаковые проекты, отвечающие международным стандартам, правовая система без ограничений на владение недвижимостью иностранцами, средиземноморский климат с удобным сообщением с европейскими столицами, а также поддержка мировой сети недвижимости в сочетании с местным персональным сопровождением. Для покупателя из Германии, Швейцарии, Польши, Словакии или Скандинавии, сравнивающего варианты на Адриатике, именно эти пять факторов превращают приятное воспоминание об отпуске в серьёзное долгосрочное инвестиционное решение.

Слово Niko Lakovic

Я Niko Lakovic, основатель Luxury Homes LLC и местный партнёр Montenegro Sotheby’s Realty. Я работаю вместе с Hunter Milborne — ветераном отрасли, продавшим более 100 000 объектов на сумму свыше $25 млрд, известным в Канаде как «декан кондоминиумов» и входящим в Gulf Sotheby’s Realty. За 15 лет работы на черногорском побережье я видел, как менялся профиль наших покупателей. Раньше интерес был в основном региональным — из соседних балканских стран. Сегодня всё большая доля запросов, которые мы получаем в Montenegro Sotheby’s Realty, приходит из Германии, Швейцарии, Польши, Словакии, Великобритании и Скандинавии. Вопросы этих покупателей повторяются, как и причины, по которым они в итоге принимают решение. В этой статье мы разбираем эти пять причин, опираясь на те же факты и цифры, которыми делимся с клиентами напрямую.

Почему иностранные покупатели обращаются к Черногории именно сейчас?

Черногория — компактный рынок с чётко определёнными основами: ограниченное предложение на побережье, растущий международный спрос и небольшое число крупных проектов, которые значительно подняли уровень жилой и гостиничной недвижимости. Именно на эти основы и реагируют покупатели из ЕС. Они не гонятся за модой — они реагируют на ограниченность предложения, улучшение инфраструктуры и правовую систему, которая относится к иностранным покупателям так же, как к местным.

1. Побережье Черногории действительно ограничено, и это защищает стоимость

Побережье Черногории географически ограничено, а спрос продолжает концентрироваться вокруг сложившихся и формирующихся престижных локаций. Такое сочетание создаёт рынок с ограниченным предложением в лучших прибрежных районах, устойчивым интересом к удачно расположенной жилой недвижимости и чётким разделением между престижными и прочими локациями. Объекты в сложившихся прибрежных направлениях исторически демонстрируют большую устойчивость и лучше сохраняют стоимость в долгосрочной перспективе.

Покупателю, привыкшему к более крупному жилищному рынку ЕС, этот дефицит легко понять. Между горами и Адриатическим морем береговой линии ровно столько, сколько есть, и число мест с прямым выходом к воде, близостью к марине или защищённым видом на залив не растёт. Когда клиенты из Германии или Швейцарии спрашивают меня, почему им стоит рассмотреть Черногорию, а не более крупный и насыщенный средиземноморский рынок, разговор начинается именно с этого.

Коротко: ограниченность предложения и долгосрочную стоимость обеспечивает неизменная география побережья Черногории, а не маркетинг.

2. Порто Монтенегро, Луштица Бэй и Портонови задали новый стандарт

Центральную роль в международном позиционировании Черногории сыграли несколько комплексных проектов. Порто Монтенегро, Луштица Бэй и Портонови установили новые ориентиры качества, инфраструктуры и долгосрочной устойчивости. Эти проекты принесли признанные в мире стандарты строительства и дизайна, профессиональное управление курортом и недвижимостью, целостные концепции образа жизни, объединяющие марины, гостеприимство, торговлю и велнес, а также бо́льшую прозрачность и уверенность для иностранных покупателей.

Порто Монтенегро, где в здании Regent Pool Club Baia находится наш офис, превратил Тиват в центр роскошной жизни с дизайнерскими бутиками, ресторанами высокой кухни и сообществом владельцев яхт и инвесторов со всего мира. Луштица Бэй идёт иным путём: дома вписаны в природный ландшафт, а гольф, велнес и гостеприимство мирового уровня сочетаются с большим вниманием к экологичности. Портонови привносит столь же высокий стандарт многофункциональной застройки на внешнее побережье Которского залива.

В результате Черногория становится всё доступнее для покупателей из Европы, Великобритании, с Ближнего Востока и из Северной Америки. Когда я за один день показываю клиенту из Польши или Скандинавии эти три проекта, картина всегда одна и та же: они приезжают в ожидании рынка меньше и менее развитого, чем тот, который видят на самом деле.

Коротко: именно благодаря этим трём комплексным проектам Черногорию сегодня сравнивают со сложившимися средиземноморскими направлениями, а не отмахиваются от неё как от развивающейся.

3. Для иностранных покупателей нет ограничений на владение

Обычно это первый юридический вопрос, который задаёт мне любой покупатель из ЕС, и ответ на него простой. Черногория не ограничивает владение жилой недвижимостью иностранцами при условии стандартной юридической проверки. Общая система тоже сравнительно проста: налог на переход права собственности на недвижимость взимается по прогрессивной шкале, как правило от 3% до 6% в зависимости от стоимости объекта. Ежегодный налог на недвижимость взимается по низкой ставке с учётом расположения, площади и оценочной стоимости. Налога на наследство или налога на богатство, связанного с владением недвижимостью, нет. В Черногории действует конкурентоспособная прогрессивная налоговая система со ставками, как правило, от 9% до 15% как для налога на прибыль, так и для налога на доходы физических лиц, а стандартная ставка налога на добавленную стоимость составляет 21%. В стране также применяется плоская система налога на доходы физических лиц, что может быть важно для покупателей, рассматривающих переезд или долгосрочное структурирование.

Участие Черногории в SEPA дополнительно упрощает платежи в евро и трансграничные переводы, что напрямую важно для покупателей из ЕС, переводящих средства со счетов в немецких, польских или скандинавских банках. Владение недвижимостью в Черногории также может служить основанием для заявления на вид на жительство в соответствии с действующими правилами — этот вопрос часто возникает у покупателей, которые рассматривают переезд на часть года или в перспективе на постоянное жительство.

Коротко: Черногория относится к иностранным покупателям так же, как к местным, — с прозрачной налоговой системой и без ограничений на владение.

4. Климат и транспортная доступность подходят для европейского образа жизни

На побережье Черногории средиземноморский климат с долгим летом и мягкой зимой, что позволяет пользоваться жильём круглый год. Страну обслуживают два международных аэропорта — Тиват и Подгорица, которые предлагают сезонные и круглогодичные рейсы в крупные европейские города, причём летом частота рейсов значительно возрастает в соответствии с пиковым спросом на побережье.

Помимо побережья, в Черногории есть и полноценный зимний сезон: сложившиеся горные курорты и горнолыжные центры находятся на сравнительно небольшом расстоянии на автомобиле, что поддерживает круглогодичный туризм и общую стабильность спроса. Для покупателя, которому нужен настоящий второй дом, а не объект для отдыха раз в году, это существенное различие. Виллой рядом с Будвой или резиденцией с видом на Которский залив реально пользоваться бо́льшую часть года, а не только в июле и августе.

Черногория также является членом НАТО и страной — кандидатом на вступление в ЕС, что обеспечивает стабильную макроэкономическую среду и чётко определённый долгосрочный путь интеграции. Для покупателей, которые мыслят десятилетиями, а не сезонами, эта траектория важна не меньше климата.

Коротко: два международных аэропорта, долгий средиземноморский сезон и близкий горнолыжный регион делают Черногорию по-настоящему привлекательной круглый год для европейских покупателей.

5. Мировая сеть с местным персональным сопровождением

Montenegro Sotheby’s Realty — официальное черногорское представительство Sotheby’s International Realty. Благодаря прямой связи с аукционным домом Sotheby’s и Sotheby’s International Realty наши клиенты получают доступ к непревзойдённой мировой сети — более 26 000 агентов в 85 странах и 1 100 офисов по всему миру. Для покупателя из ЕС эта сеть означает, что его поиск, а в будущем, если он решит продавать, и его объявление связаны с международной аудиторией, а не только с местной.

Однако глобальный охват не заменяет знания местного рынка. Моя команда и я опираемся на 15 лет опыта работы на местном и региональном рынках Черногории, с её ключевыми инвесторами и застройщиками. Мы даём знание рынка, структурированное сопровождение и доступ к тщательно отобранным объектам, отвечающим международным стандартам, обеспечивая ясность на всём пути приобретения и после него. Это включает помощь с просмотрами объектов, переговорами, а для покупателей, которые хотят получать доход от аренды, когда не пользуются объектом сами, — поддержку в выработке арендной стратегии и связи с местными управляющими компаниями.

Больше о нашей работе можно увидеть на наших каналах в Instagram, Facebook и YouTube, где мы регулярно показываем объекты в Порто Монтенегро, Луштица Бэй, Портонови и Которском заливе.

Коротко: мировая сеть Sotheby’s обеспечивает международный охват, а наша местная команда в Тивате занимается деталями, от которых действительно зависит заключение сделки.

Что говорят о направлении развития Черногории мировые гостиничные бренды?

Присутствие ведущих международных гостиничных операторов укрепляет позиции Черногории как нового элитного направления. Среди уже работающих в стране известных брендов — Aman в Свети-Стефане, One&Only Portonovi, Regent Porto Montenegro, SIRO в Boka Place, The Chedi Luštica Bay, Crowne Plaza, Mövenpick, Swissôtel в Resort Kolašin, Hyatt Regency и Iberostar Hotels & Resorts. Ожидается, что объявленный приход новых мировых гостиничных брендов вместе с новыми многофункциональными проектами поддержит дальнейший рост, повысит известность направления и продолжит развитие премиального жилого сегмента.

Когда покупатели из ЕС видят, что такие имена, как Aman, One&Only и Regent, уже пришли в Черногорию, это меняет их восприятие рынка. Эти операторы не приходят в направление без собственной тщательной проверки, и их присутствие обычно успокаивает покупателей, сравнивающих Черногорию с более сложившимися частями Средиземноморья.

Где покупатели из ЕС присматриваются активнее всего?

На практике интерес покупателей из ЕС сосредоточен в нескольких районах. Порто Монтенегро в Тивате привлекает тех, кому нужны доступ к марине, космополитичная светская жизнь и современные апартаменты. Луштица Бэй подходит покупателям, для которых на первом месте гольф, велнес и более целостное курортное сообщество, ориентированное на природу. Портонови привлекает тех, кто ищет новый многофункциональный проект на внешнем побережье Которского залива. Сам Которский залив, включая исторические города Котор и Пераст, притягивает покупателей, которые ищут отреставрированные каменные дома с культурным и архитектурным характером. Будва остаётся популярной у покупателей, которым нужен более оживлённый прибрежный город с пляжами и старым центром.

Для покупателей, которым нужен именно прямой выход к морю, отправной точкой обычно служат наши предложения недвижимости у воды и более широкий портфель вилл, а всё актуальное предложение всегда доступно на нашей странице недвижимости в Черногории на продажу.

Главное

• Побережье Черногории физически ограничено, что поддерживает долгосрочную стоимость в престижных локациях.
• Порто Монтенегро, Луштица Бэй и Портонови подняли рынок до международных стандартов строительства, дизайна и управления.
• Ограничений на владение жилой недвижимостью иностранцами нет, а налоговая система — налог на переход права собственности примерно от 3% до 6%, низкий ежегодный налог на недвижимость, отсутствие налога на наследство и налога на богатство — сравнительно проста.
• Два международных аэропорта и средиземноморский климат позволяют по-настоящему пользоваться жильём круглый год, а близкий горнолыжный регион ещё больше продлевает сезон.
• Мировая сеть Sotheby’s International Realty, насчитывающая более 26 000 агентов в 85 странах, сочетается с 15-летним местным опытом нашей черногорской команды.

Часто задаваемые вопросы

1. Может ли иностранец купить недвижимость в Черногории?
   Да. Черногория не ограничивает владение жилой недвижимостью иностранцами при условии стандартной юридической проверки. Это в равной мере касается покупателей из ЕС, Великобритании, с Ближнего Востока и из Северной Америки.
2. Сколько стоит дом в Черногории?
   Цены сильно различаются в зависимости от расположения, типа объекта и проекта: отреставрированный каменный дом в Старом городе Котора стоит совсем иначе, чем апартаменты у марины в Порто Монтенегро или вилла в Луштица Бэй. Вместо того чтобы называть общую цифру, мы рекомендуем посмотреть актуальные предложения на нашей странице недвижимости в Черногории на продажу или напрямую связаться с нашей командой, чтобы получить рекомендации по интересующему вас району.
3. Можно ли переехать на пенсию в Черногорию из США?
   Владение недвижимостью в Черногории может служить основанием для заявления на вид на жительство в соответствии с действующими правилами, что важно для покупателей, рассматривающих переезд или длительное пребывание. Поскольку требования могут меняться и зависят от индивидуальных обстоятельств, мы рекомендуем обсудить вашу ситуацию с нашей командой, чтобы мы могли подсказать правильные следующие шаги.
4. Дорого ли жить в Черногории?
   В Черногории применяется плоская система налога на доходы физических лиц и конкурентоспособная прогрессивная налоговая структура со ставками, как правило, от 9% до 15% как для налога на прибыль, так и для налога на доходы физических лиц, а стандартная ставка НДС составляет 21%. С учётом низкого ежегодного налога на недвижимость и отсутствия налога на наследство и налога на богатство в отношении недвижимости многие покупатели считают общую стоимость владения и проживания сравнительно умеренной по сравнению с другими европейскими рынками, хотя мы всегда рекомендуем обсудить ваши личные обстоятельства с квалифицированным консультантом.
5. Является ли Которский залив хорошим местом для инвестиций?
   Которский залив привлекателен как для жизни, так и для инвестиций. Высокий спрос на элитную недвижимость, ограниченное предложение лучших объектов у воды и растущий туризм в регионе обеспечивают хороший арендный потенциал и долгосрочную стоимость. Актуальные предложения можно посмотреть на нашей странице Которский залив.

Об авторе

Niko Lakovic — основатель Luxury Homes LLC и местный партнёр Montenegro Sotheby’s Realty с 15-летним опытом работы на местном и региональном рынках недвижимости Черногории. Он работает в партнёрстве с Hunter Milborne, входящим в Gulf Sotheby’s Realty. Подробнее о Niko и команде — на странице «О нас» Montenegro Sotheby’s Realty; связаться напрямую можно по адресу info@sothebysrealty.me или по телефону +382 67 310 006.