Nekretnine na obali u Crnoj Gori: Boka Kotorska, Budva ili Luštica Bay

Ako razmatrate nekretnine na obali na prodaju u Crnoj Gori, prvo morate razumjeti da „Crna Gora” zapravo nije jedno tržište. Bokokotorski zaliv, Budva i Luštica Bay nude potpuno različite načine života, a izbor pogrešnog mjesta za vaš senzibilitet najčešća je greška kupaca. Ovaj vodič objašnjava po čemu se ova tri područja zaista razlikuju, na osnovu onoga što svakodnevno prodajemo i viđamo.

Već 15 godina gledam kupce kako se zaljubljuju u pogrešan zaliv

Moje ime je Niko Laković. Vodim Montenegro Sotheby’s Realty zajedno sa Hunterom Milborneom, a prije toga sam osnovao Luxury Homes LLC i izgradio sothebysrealty.me, jednu od dugovječnijih platformi za nekretnine u Crnoj Gori. Petnaest godina u ovom poslu naučilo me je prije svega jednom: ljudi dolaze sa slikom u glavi, obično kamene kuće koju su vidjeli na Instagramu, a do kraja sedmice kupe nešto potpuno drugačije.

Dešava se stalno. Par doputuje uvjeren da želi Stari grad Kotor, umjesto toga provede tri dana šetajući plažama Budve i ode sa rezervisanim stanom koji prvog dana nije ni razmatrao. Nije u pitanju greška, već činjenica da im niko prije puta nije objasnio koliko se ova tri mjesta zaista različito doživljavaju kada se nađete u njima.

Zato hajde da ih prođemo kako treba, područje po područje, na osnovu onoga što se zaista nalazi u našem portfoliju u Montenegro Sotheby’s Realty.

Bokokotorski zaliv: stari kamen, mirna voda i mnogo istorije

Bokokotorski zaliv je fjord, zaista, geološki fjord, duboko usječen u jadransku obalu, sa planinama koje se uzdižu gotovo pravo iz vode. Riječ je o jedinom dijelu crnogorske obale sa statusom svjetske baštine UNESCO-a, a taj status nije ukras. On određuje šta se može graditi, kako gradovi izgledaju i kakvi kupci ovdje na kraju dolaze.

U Bokokotorskom zalivu naći ćete dvije veoma različite vrste nekretnina:

• Stari grad Kotor i obala Dobrote, kamene kuće debelih zidova, neke iz 18. vijeka, koje su gradili pomorski kapetani i trgovačke porodice. Palata Tripković, jedna od nekretnina koje trenutno nudimo u Dobroti, dobar je primjer: prava kapetanska palata koja je sačuvala svoj izvorni karakter.
• Perast, mjesto sa praktično jednom ulicom, oivičenom baroknim palatama okrenutim ka ostrvima Gospa od Škrpjela i Sveti Đorđe. Ništa u Perastu nije bučno. Nekretnine se rijetko pojavljuju na tržištu, a ljudi koji ih kupuju obično žele upravo takav mir.
• Tivat i Porto Montenegro, savremena strana istog zaliva. Porto Montenegro je izrastao u pravi nautički grad, sa buticima, restoranima i novijom gradnjom, poput vile sa šest spavaćih soba koju trenutno nudimo u Gradiošnici, na placu od 3.192 m² sa bazenom.

Neobičnost Bokokotorskog zaliva je u tome što oba svijeta postoje jedan pored drugog. Možete obnoviti kamenu kuću staru 300 godina u Dobroti, a deset minuta dalje imati susjede koji žive u potpuno novoj vili sa bazenom i pogledom na marinu. Nigdje drugdje na obali nemate takav raspon na jednom mjestu.

Ako su vam istorija i sporiji ritam važniji od noćnog života, Bokokotorski zaliv je gotovo uvijek pravi odgovor.

Budva: ovdje se dolazi zbog energije, ne zbog arhitekture

Budva je potpuno drugačija priča, i ovo mislim kao kompliment, a ne kao kritiku. Dok Kotor počiva na nasljeđu, Budva počiva na životu: plaže, restorani, stari grad koji je zaista živ, a ne sačuvan i tih, i društveni život koji ljeti traje do kasno u noć.

Budvanska rivijera odgovara kupcu koji želi nekretninu zaista i stalno da koristi i koji obalu vidi kao mjesto za primanje gostiju, druženje i blizinu svega, a ne kao mjesto za povlačenje od svijeta. Porodice koje žele ljetnju bazu blizu restorana i beach klubova obično završe ovdje. Isto važi i za kupce koji jednostavno žele da budu blizu aerodroma i razvijene turističke infrastrukture Crne Gore.

U Budvi nećete dobiti karakter kamenih palata Perasta niti osjećaj projekta obnove kakav nudi gradska kuća u Kotoru. Takav je kompromis, i fer je: ovdje ne kupujete arhitekturu, već način života izgrađen oko aktivnosti.

Luštica Bay: izgrađena iz početka, i sa jasnom namjerom

Luštica Bay nije stari grad niti niz rizorta. Riječ je o zajednici koja prije dvadeset godina nije postojala, planiranoj od temelja oko golfa, wellnessa i iskrenog nastojanja da se radi u skladu sa pejzažem, umjesto da se on prekrije betonom.

Ta razlika mijenja kako vlasništvo izgleda iz dana u dan. Kupovina u Luštica Bayu ne znači obnovu nečeg starog niti useljenje u postojeće naselje, već pridruživanje kompleksu osmišljenom kao jedna cjelovita ideja, sa održivom gradnjom ugrađenom od samog početka i hotelom The Chedi Luštica Bay kao središtem sadržaja. Naša trenutna ponuda ovdje, vila uz golf teren na poluostrvu Luštica u opštini Tivat, upravo je takva nekretnina: potpuno nova, namjenski izgrađena, bez ičega za renoviranje.

Luštica Bay pripada istom društvu kao još dva velika kompleksa koji su promijenili standard na ovoj obali: Porto Montenegro i Portonovi, gdje se nalaze One&Only Portonovi i SIRO at Boka Place. Zajedno su ova tri projekta donijela nivo profesionalnog upravljanja destinacijom i kvaliteta gradnje kakav ovdje ranije jednostavno nije postojao, i u velikoj mjeri su razlog zbog kojeg međunarodni kupci danas Crnu Goru shvataju ozbiljno kao tržište, a ne kao zanimljivost.

Uporedo: Bokokotorski zaliv, Budva i Luštica Bay

Zbog čega je ova obala investicija, a ne samo lijep pogled

Nijedno od tri navedena područja ne bi mnogo značilo kada sama Crna Gora ne bi bila stabilno mjesto za posjedovanje nekretnina. Nekoliko stvari vrijedi znati bez obzira na zaliv koji na kraju izaberete.

Crnogorska obala je kratka. Ima je samo ograničeno, a potražnja se stalno koncentriše oko istih nekoliko dobrih lokacija, među kojima je i Bokokotorski zaliv, i upravo je to jedan od razloga zbog kojih su nekretnine tamo istorijski dobro čuvale vrijednost.

I pravila vlasništva su jednostavna. Nema ograničenja za strance pri kupovini stambenih nekretnina, uz standardne pravne provjere. Porez na promet nepokretnosti obračunava se progresivno, obično između 3% i 6% u zavisnosti od vrijednosti, a uz vlasništvo nad nekretninom ne postoji porez na nasljeđe ni porez na imovinu. Porez na lični dohodak i porez na dobit uglavnom iznose između 9% i 15%, a PDV je 21%.

Crna Gora je i članica NATO-a i zemlja kandidat za pristupanje EU, što kupcima daje osjećaj dugoročnog pravca koji ne može ponuditi svako novo primorsko tržište. Članstvo u SEPA sistemu olakšava prenos eura u zemlju i iz nje radi kupovine. U praktičnom smislu, dva međunarodna aerodroma, Tivat i Podgorica, povezuju obalu sa svijetom, uz znatno više letova ljeti, kada je potražnja najveća.

Jednostavno rečeno: pravni okvir je nekomplikovan, ponuda je ograničena, a pravac zemlje stabilan, tri stvari koje su za dugoročni ishod kupca važnije od izbora grada.

Kako zapravo pomažemo klijentima da izaberu

Ne počinjemo pokazivanjem oglasa. Počinjemo pitanjima, jer odgovori obično učine izbor očiglednim i prije nego izađemo iz kancelarije.

1. Kako ćete je zaista koristiti? Stalni dom, ljetnja kuća ili nekretnina koju ćete izdavati: od toga zavisi sve, jer profesionalno upravljanje u Luštica Bayu drugačije odgovara strategiji izdavanja nego gradska kuća u Kotoru.
2. Želite li projekat ili gotovu nekretninu? Neki ljudi vole ideju obnove stare kamene kuće. Drugi žele da raspakuju kofere i da je sve završeno.
3. Mir ili gužva? Ovo je obično presudno kada ljudi zaista provedu nekoliko dana i u Kotoru i u Budvi.
4. Kako izgleda papirologija? Klijente vodimo kroz porez na promet, korake sticanja vlasništva i pitanja boravka, zajedno sa pravnim savjetnicima sa kojima redovno sarađujemo.
5. Šta se dešava nakon kupovine? Ako želite prihod od izdavanja dok ne koristite nekretninu, sve organizujemo od početka, umjesto da se time bavimo kasnije.

Nakon toga organizujemo obilaske, uživo ili virtuelno, u području koje vam odgovara, i od tog trenutka vodimo pregovore i zaključenje kupovine. Naša aktuelna ponuda, uključujući gore pomenute nekretnine, nalazi se na stranici sa oglasima, a po područjima možete pretraživati preko stranica Porto Montenegro, Portonovi ili opšte stranice nekretnine na obali.

Najvažnije ukratko

• Bokokotorski zaliv nudi pejzaž pod zaštitom UNESCO-a i pravu istorijsku arhitekturu u Kotoru i Perastu, uz savremenu protivtežu u marini Porto Montenegro.
• Budva je za kupce koji žele aktivnu, društvenu obalu, a ne karakter nasljeđa.
• Luštica Bay je namjenski izgrađena rizort zajednica usmjerena na golf i wellness, sa novogradnjom umjesto obnove.
• Crnogorska pravila vlasništva, poreski sistem i evropski pravac važe za sva tri područja; ta stabilnost je veliki dio razloga zbog kojeg tržište ostaje otporno.
• Pravi izbor zavisi prvo od toga kako želite da živite, a tek onda od grada ili zaliva.

Pitanja koja nam se najčešće postavljaju

1. Mogu li kao stranac kupiti nekretninu u Crnoj Gori?
   Možete. Nema ograničenja za strano vlasništvo nad stambenim nekretninama u Crnoj Gori, osim standardne pravne dubinske provjere, i upravo su zbog ovoga kupci iz Ujedinjenog Kraljevstva, Evrope, sa Bliskog istoka i iz Sjeverne Amerike postali redovan dio ovog tržišta.
2. Koliko košta kuća u Crnoj Gori?
   Mnogo zavisi od lokacije i vrste nekretnine; kamena kuća u Starom gradu Kotoru, savremena vila u Porto Montenegru i novogradnja u Luštica Bayu nalaze se na različitim mjestima na tržištu. Najjasniji uvid u aktuelne cijene dobićete ako pregledate naše oglase nekretnina ili nam se direktno obratite.
3. Mogu li se iz SAD-a penzionisati u Crnoj Gori?
   Vlasništvo nad nekretninom ovdje može poslužiti kao osnov za zahtjev za dozvolu boravka, u skladu sa važećim propisima, što je važno ako razmišljate o dugoročnijem preseljenju. Preporučujemo da o ovome razgovarate sa našim timom i kvalifikovanim pravnim savjetnikom prije nego napravite bilo kakve konačne planove.
4. Da li je život u Crnoj Gori skup?
   Ne naročito, po zapadnoevropskim mjerilima. Porez na dohodak uglavnom iznosi između 9% i 15%, PDV je 21%, a godišnji porez na nepokretnosti obračunava se po niskoj stopi, u zavisnosti od lokacije, površine i vrijednosti.
5. Koje je područje najbolje za nekretninu na obali u Crnoj Gori?
   Iskreno, zavisi od vas. Izaberite Bokokotorski zaliv zbog nasljeđa i mira, Budvu zbog energije i društvenog života, a Luštica Bay zbog gotovog ambijenta u stilu rizorta. Veći dio prvog razgovora sa klijentima posvećujemo upravo tome da utvrdimo koje od ovoga im zaista odgovara.

O autoru

Niko Laković je lokalni partner Montenegro Sotheby’s Realty, osnivač Luxury Homes LLC i osnivač sothebysrealty.me, jedne od etabliranih platformi za nekretnine u Crnoj Gori. Zajedno sa Hunterom Milborneom, u branši poznatim kao „Dean of Condos”, koji je prodao više od 100.000 jedinica, Niko donosi 15 godina iskustva na lokalnom i regionalnom tržištu Crne Gore, radeći direktno sa investitorima i developerima. Više o timu pročitajte na našoj stranici O nama.

Da biste razgovarali o nekretninama na obali u Bokokotorskom zalivu, Budvi ili Luštica Bayu, pišite nam na info@sothebysrealty.me, pozovite +382 67 310 006 ili svratite u našu kancelariju u Porto Montenegru, Obala bb, Regent Pool Club Baia, 85320 Tivat, Crna Gora. Možete nas pronaći i na Instagramu, Facebooku i YouTubeu.