Налог на недвижимость в Черногории — для иностранных покупателей

Для иностранных покупателей, разбирающихся в налогах на недвижимость в Черногории, главный вывод прост: это одна из самых выгодных в налоговом отношении юрисдикций Европы для инвестиций в недвижимость. Чтобы понять, как именно работает эта выгода на этапах покупки, владения и последующей продажи, нужно перейти от общего впечатления к деталям. В этом руководстве рассмотрен каждый налоговый уровень, с которым сталкивается нерезидент, — от подписания договора купли-продажи до налога на прирост капитала при выходе из инвестиции.

Почему налоговая система Черногории привлекает иностранные инвестиции

В Черногории действуют одни из самых низких в Европе единых ставок налога на доходы физических лиц и налога на прибыль — 9%, и эта цифра не случайна. Она отражает осознанную политику, направленную на привлечение иностранного капитала и специалистов, и эта политика напрямую распространяется на систему владения недвижимостью.

Для покупателей недвижимости такой подход означает скромные по региональным меркам налоги при покупке, ежегодные расходы на владение, выгодно отличающиеся почти от любого рынка западного Средиземноморья, и прозрачный, предсказуемый режим налогообложения прироста капитала. Система одинаково вознаграждает долгосрочных инвесторов и покупателей, выбирающих образ жизни.

В этом руководстве рассмотрены все налоговые уровни, с которыми нерезидент сталкивается в 2026 году: НДС при покупке новостроек, налог на переход права собственности при сделках на вторичном рынке, ежегодный налог на элитные дома и недвижимость у воды, налог на прирост капитала при продаже, а также структуры владения, позволяющие оптимизировать налоги.

НДС при покупке недвижимости в Черногории: что нужно знать иностранцам

Когда применяется НДС: новостройка или вторичное жильё

Самое важное налоговое различие для иностранных покупателей в Черногории — разница между покупкой новостройки у застройщика и приобретением объекта на вторичном рынке у частного продавца. Эти два вида сделок подпадают под совершенно разные налоговые режимы, и их путаница — распространённая и дорогостоящая ошибка.

НДС, известный на месте как PDV (porez na dodatu vrijednost), применяется к первой продаже вновь построенного объекта застройщиком, зарегистрированным плательщиком НДС. Если вы покупаете совершенно новые апартаменты в Порто Монтенегро или только что построенную виллу у девелоперской компании в Тивате, к этой сделке применяется НДС.

Сделки на вторичном рынке — когда частный продавец передаёт право собственности на существующий объект — как правило, освобождены от НДС. Вместо него применяется налог на переход права собственности на недвижимость. Покупатель квартиры на вторичном рынке в Будве у частного продавца платит налог на переход права, а не НДС: два совершенно разных налоговых пути для сделок, которые на портале объявлений могут выглядеть одинаково.

Ставка НДС и её отражение в сделке

Стандартная ставка НДС в Черногории — 21%. При продаже застройщиком она обычно уже включена в запрашиваемую цену, а не добавляется сверху, но это не всеобщая практика. Всегда просите застройщика подтвердить, включает ли названная цена НДС, прежде чем подписывать договор бронирования.

Поскольку НДС — значительная статья расходов, покупателю следует поручить лицензированному черногорскому юристу проверить договор купли-продажи до его подписания. Юрист подтвердит регистрацию застройщика в качестве плательщика НДС, проверит правильность применяемой ставки и убедится, что порядок уплаты НДС прямо указан в договоре. При покупке любой новостройки этот шаг обязателен.

Ставки налога на переход права собственности в Черногории и кто его платит

Структура налога на переход права для вторичного рынка

Когда НДС не применяется, то есть на вторичном рынке, Черногория взимает налог на переход права собственности на недвижимость со стоимости сделки. Стандартная ставка составляет 3% от оценочной или договорной стоимости — в зависимости от того, какая выше. Налоговые органы используют собственные ориентиры оценки, поэтому если вы договорились о цене ниже государственной справочной стоимости для данной зоны, налог рассчитывается от государственной цифры.

Ставки устанавливаются на национальном уровне, но администрируются муниципалитетами, и их применение в разных частях страны может несколько различаться. Покупателям в прибрежных муниципалитетах, таких как Котор, Тиват и Будва, следует уточнить действующую ставку у местного нотариуса или юриста в рамках проверки объекта. По черногорскому законодательству налогоплательщиком по умолчанию является продавец, но имеет смысл договориться о том, как распределяется эта обязанность, и прямо прописать это в договоре купли-продажи.

Нотариальные и регистрационные расходы

Помимо налога на переход права, покупателю следует заложить в бюджет нотариальные сборы, пошлины за регистрацию и административные расходы. Нотариальные сборы регулируются и рассчитываются по прогрессивной шкале в зависимости от стоимости сделки; для виллы стоимостью €1 млн общие нотариальные и регистрационные расходы обычно составляют несколько тысяч евро.

Покупателю адриатической виллы за €1 млн следует заложить на налоги и сборы при покупке — налог на переход права плюс нотариальные и регистрационные расходы — примерно 3–4% от цены покупки сверх согласованной суммы. Это реалистичные общие рамки затрат на приобретение, без учёта юридических или консультационных услуг.

Ежегодный налог на недвижимость в Черногории: ставки, диапазоны и элитные дома

Как рассчитывается ежегодный налог

В Черногории взимается ежегодный налог на недвижимое имущество, который администрируют отдельные муниципалитеты. Налоговой базой служит оценочная стоимость объекта, определённая государством, а не рыночная стоимость. В большинстве районов Черногории оценочная стоимость значительно отстаёт от цен на рынке элитной недвижимости, что существенно снижает фактическую ежегодную нагрузку.

Муниципальные ставки устанавливаются в пределах национального диапазона. Применимая ставка зависит от классификации зоны, типа объекта и его использования. Для основного жилья ставки ниже; для второго жилья и инвестиционных объектов — выше в пределах диапазона. Владельцы получают ежегодные декларации или уведомления муниципалитета, а оплата производится непосредственно в соответствующий муниципалитет.

Последствия для дорогих объектов и недвижимости у воды

Прибрежные и элитные зоны — Которский залив, Будванская ривьера, полуостров Луштица — обычно относятся к более высоким муниципальным зонам, поэтому к ним применяется верхняя граница ставки. Тем не менее ежегодная налоговая нагрузка на дорогую виллу на Адриатике по западноевропейским меркам невелика.

Покупатели, сравнивающие приобретение элитной виллы в Черногории с аналогичными объектами на Французской Ривьере или итальянском побережье Амальфи, неизменно убеждаются, что ежегодный налог на недвижимость в Черногории составляет лишь долю сопоставимых расходов на владение на этих рынках. Французский taxe foncière для сопоставимого прибрежного объекта может достигать десятков тысяч евро в год; в Хорватии расходы на владение недвижимостью выросли после вступления в ЕС. Подход Черногории, основанный на оценочной стоимости, защищает владельцев от пропорционально высоких ежегодных счетов — особенно в элитном сегменте, где рыночные надбавки наибольшие.

Для покупателей, выбирающих образ жизни и пользующихся объектом сезонно, такая структура расходов — существенное преимущество. Ежегодные расходы на владение остаются предсказуемыми и низкими даже по мере роста стоимости недвижимости.

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Черногории

Нерезиденты, продающие недвижимость в Черногории, уплачивают налог на прирост капитала с полученной прибыли, которая определяется как цена продажи за вычетом документально подтверждённой стоимости приобретения и допустимых расходов. Применимая ставка — 9%, в соответствии с единой налоговой системой Черногории.

Из облагаемого прироста можно вычесть первоначальную цену покупки, налог на переход права, уплаченный при приобретении, нотариальные и юридические расходы, а также документально подтверждённую стоимость капитальных улучшений за период владения. Именно поэтому опытные черногорские юристы по недвижимости советуют иностранным покупателям документировать все расходы на приобретение с первого дня: цена покупки, налог на переход права, нотариальные сборы и затраты на реконструкцию образуют допустимую базу затрат, которая уменьшает облагаемый прирост капитала при любой будущей продаже.

Черногория заключила соглашения об избежании двойного налогообложения со значительным числом европейских и ближневосточных стран. Если соглашение действует, оно может уменьшить или устранить обязанность по уплате налога с того же прироста в стране проживания продавца. Покупателям, которые уже думают о себе как о будущих продавцах, следует заранее получить консультацию по международному налогообложению и сопоставить страну своего проживания с сетью соглашений Черногории до того, как выстраивать структуру приобретения.

Стратегии налоговой оптимизации при покупке элитной недвижимости на Адриатике

Структуры владения: физическое лицо или компания

У иностранных покупателей в Черногории есть реальный выбор: оформить недвижимость на своё имя или приобрести её через корпоративную структуру — черногорское d.o.o. (местное общество с ограниченной ответственностью) или, в отдельных случаях, компанию, зарегистрированную в ЕС.

В определённых ситуациях владение через компанию даёт ощутимые преимущества. Компания, зарегистрированная как плательщик НДС, может иметь возможность возместить входящий НДС при покупке новостройки у застройщика, превращая невозмещаемый в ином случае расход в 21% во временной разрыв в денежном потоке. Корпоративные структуры также могут упростить наследственное планирование, позволяя передавать владение через передачу долей, а не через официальную процедуру наследования в Черногории, — это актуально для покупателей из юрисдикций со сложными правилами трансграничного наследования.

Владение через компанию выгодно не всегда. Оно влечёт постоянное администрирование, бухгалтерские обязательства и, возможно, налог на прибыль с доходов от аренды. Правильная структура зависит от страны проживания покупателя, целей наследственного планирования, предполагаемого использования объекта и горизонта выхода из инвестиции. Прежде чем выбрать какую-либо структуру, необходимо получить профессиональную юридическую и налоговую консультацию с учётом законодательства как Черногории, так и страны покупателя.

Налоговые стимулы Черногории и статус кандидата в ЕС

Черногория — официальная страна-кандидат на вступление в ЕС, и переговоры о вступлении продолжаются. На практике для покупателей недвижимости в 2026 году это означает, что регуляторная и налоговая система Черногории постепенно сближается с нормами ЕС. В некоторых областях — порядок применения НДС, правила о государственной помощи, требования к прозрачности — это сближение уже заметно.

Для долгосрочных инвесторов вступление в ЕС задаёт горизонт планирования до 2027 года и далее. Стоимость недвижимости в странах-кандидатах исторически выигрывала от динамики процесса вступления. В то же время покупателям стоит следить за тем, не будут ли в рамках гармонизации законодательства скорректированы налоговые ставки или структура ежегодного налога на недвижимость. Поддерживать тесную связь с местными консультантами — самый практичный способ опережать изменения в регулировании.

Клиенты Montenegro Sotheby’s International Realty в рамках консультационного сопровождения покупки получают знакомство с проверенными местными юристами и налоговыми консультантами, чтобы каждая сделка была выстроена с полным пониманием всех налогов ещё до подписания договоров.

Общая стоимость владения: бюджет покупки недвижимости в Черногории

Сводя все уровни воедино, вот структура затрат, которую иностранному покупателю следует просчитать, прежде чем принимать решение о покупке в Черногории:

При покупке: НДС 21% (продажа новостроек застройщиком, обычно включён в цену) или налог на переход права 3% (сделки на вторичном рынке), плюс нотариальные сборы, регистрационные расходы и оплата юридических консультаций — в итоге общие накладные расходы на приобретение составляют примерно 3–4% при сделке на вторичном рынке или уже включены в цену застройщика при покупке новостройки.

Ежегодное владение: муниципальный налог на недвижимость, рассчитываемый от оценочной стоимости, определённой государством, как правило, умеренный даже для дорогих прибрежных объектов. Обслуживание, управление и взносы в пользу сообщества оплачиваются дополнительно, но расходы собственно на налог на недвижимость остаются низкими.

Арендный доход (если применимо): доход от аренды, полученный нерезидентами, облагается черногорским подоходным налогом по единой ставке. Допустимые расходы — вознаграждение управляющей компании, обслуживание, амортизация — можно вычесть из валового арендного дохода, чтобы уменьшить налогооблагаемую сумму. Покупателям, которые намерены сдавать объект, следует уточнить порядок налогообложения у местного бухгалтера.

При продаже: налог на прирост капитала 9% с чистой прибыли после допустимых вычетов, с возможным освобождением по соглашению в зависимости от страны проживания продавца.

По совокупности всех четырёх уровней общая стоимость владения в Черногории выгодно отличается от Французской Ривьеры, итальянского побережья и — после вступления в ЕС — Хорватии. Низкие налоги при покупке, минимальные ежегодные расходы на владение и единая ставка налога на прирост капитала делают инвестиционную логику очевидной для покупателей, которые выходят на рынок подготовленными.

Команда Sotheby’s в Черногории сопровождает покупателей на каждом этапе этого процесса — от первоначального знакомства с рынком до структурирования сделки и управления объектом после покупки. Чтобы получить индивидуальный расчёт затрат по конкретному объекту или зоне, свяжитесь с нашими консультантами в Черногории.