عقارات للبيع في الجبل الأسود: خليج لوشتيتسا أم بورتونوفي — أين تشتري

الإجابة المختصرة: لوشتيكا باي مدينة ساحلية متكاملة مبنية حول مرسى وملعب غولف، في حين أن بورتونوفي عنوان أصغر وأكثر خصوصية على الواجهة المائية يرتكز على منتجع One&Only. إن كنت تريد التنوع، من شقق ومنازل متلاصقة وفيلات غولف، وحيًّا يمكنك عبوره سيرًا على الأقدام، فالغلبة عادةً للوشتيكا باي. وإن كنت تريد عنوانًا مدمجًا راقيًا وأكثر هدوءًا عند مدخل خليج كوتور مباشرة، فذلك هو بورتونوفي.

خمسة عشر عامًا والسؤال نفسه يُطرح عليّ

اسمي نيكو لاكوفيتش. أدير الجانب المحلي من Montenegro Sotheby’s Realty، وقبل ذلك أمضيت سنوات في بناء شركة الوساطة الخاصة بي، Luxury Homes LLC، وبوابة عقارية تُدعى sothebysrealty.me. لذا فهذا ليس سؤالًا جديدًا عليّ؛ بل لعله السؤال الذي تلقيته أكثر من أي سؤال آخر على مدى العقد ونصف العقد الماضيين.

لم يعد أحد تقريبًا يسألني هل يشتري عقارًا في الجبل الأسود. فحين يصلون إلى مكالمة معي، يكون هذا القرار قد اتُّخذ في العادة. أما ما يحتارون فيه فعلًا فهو: لوشتيكا باي أم بورتونوفي، لأن كليهما يظهر باستمرار في القوائم المختصرة نفسها، ولكليهما أسماء ضيافة كبرى مرتبطة به، وكلاهما يبدو رائعًا في صور إنستغرام. على الورق قد يبدوان متماثلين. أما على أرض الواقع فهما بعيدان كل البعد عن ذلك، وأريد أن أشرح لك السبب، استنادًا إلى ما نراه ونعرضه فعلًا في Montenegro Sotheby’s Realty، لا إلى نصوص عقارية عامة.

ما الذي يحرك فعلًا سوق العقارات المعروضة للبيع في الجبل الأسود

قبل المقارنة بين الاثنين، من المفيد أن نفهم لماذا يدخل الجبل الأسود هذا النقاش أصلًا. فهناك بضعة أمور تتكرر مع المشترين، ويستحسن عرضها مرة واحدة هنا بدلًا من تكرارها متفرقة لاحقًا.

الساحل قصير، وهذه الندرة حقيقية. لا يملك الجبل الأسود ساحلًا طويلًا أصلًا، والطلب يتكدس باستمرار على الحفنة نفسها من المواقع المميزة. وهذه هي الحجة كلها للشراء في موقع جيد بدلًا من ملاحقة عنوان أرخص: فالعقارات في المناطق الساحلية الراسخة حافظت ببساطة على قيمتها بشكل أفضل بمرور الوقت.

غيّرت حفنة من المشاريع معنى «العقارات في الجبل الأسود». جاء بورتو مونتينيغرو أولًا ورفع المعايير. ثم تبعه لوشتيكا باي وبورتونوفي، وجلبت المشاريع الثلاثة معًا معايير بناء، وإدارة احترافية للوجهات، وصيغة المرسى مع الضيافة والتسوق التي لم تكن موجودة هنا فعليًا من قبل. وهذا جزء كبير من السبب الذي يجعل المشترين من المملكة المتحدة والخليج وأوروبا القارية وأمريكا الشمالية يتعاملون اليوم مع الشراء في الجبل الأسود بالثقة نفسها التي يتعاملون بها مع كرواتيا أو البرتغال.

العلامات الفندقية الدولية ليست مجرد جيران؛ إنها مؤشر على المصداقية. يقع The Chedi داخل لوشتيكا باي. ويرتكز بورتونوفي على One&Only. أضف إلى ذلك Aman في سفيتي ستيفان، وRegent في بورتو مونتينيغرو، وSIRO في Boka Place، إلى جانب Crowne Plaza وMövenpick وSwissôtel في كولاشين في الأعلى، وHyatt Regency وIberostar، وستحصل على كثافة من المشغّلين المعروفين غير مألوفة حقًا في بلد بهذا الصغر. وحين تلتزم أسماء كهذه برؤوس أموالها في سوق ما، فإن ذلك يخبرك بشيء عن الاتجاه الذي يسير فيه ذلك السوق.

المناخ ورحلات الطيران يجعلان الاستخدام على مدار العام واقعيًا. صيف طويل دافئ وشتاء معتدل على الساحل، ومطاران دوليان، تيفات وبودغوريتسا، مع تزايد كبير في وتيرة الرحلات طوال الصيف، ومنتجعات جبلية على مسافة قصيرة بالسيارة في الداخل إن أردت عطلة شتوية أيضًا. هذا ليس مكانًا لا يمكنك استخدامه إلا ستة أسابيع في السنة.

قواعد التملك واضحة على نحو غير معتاد. يمكن للأجانب هنا تملّك العقارات السكنية ملكية تامة، دون الحاجة إلى شركة محلية، مع مراعاة الفحوص القانونية المعتادة. وتُفرض ضريبة نقل الملكية وفق سلّم تصاعدي، بنسبة تقارب 3–6% حسب القيمة. وضريبة العقار السنوية منخفضة. ولا توجد ضريبة على الميراث ولا ضريبة ثروة مرتبطة بالعقار. وتقع ضريبة الدخل الشخصي وضريبة الشركات ضمن نطاق ثابت وتنافسي بين 9 و15%، وضريبة القيمة المضافة 21%، والبلاد جزء من منطقة SEPA، مما يجعل تحويل اليورو إلى الداخل والخارج أقل عناءً بكثير مما هو عليه في بعض الأسواق التي يمكنني ذكرها.

وهناك أيضًا قصة على المدى الأطول. الجبل الأسود عضو في حلف الناتو ودولة مرشحة للانضمام إلى الاتحاد الأوروبي، مما يمنحه مسارًا محددًا لا علامة استفهام مفتوحة. كما يمكن لملكية العقار أن تدعم طلب الحصول على تصريح إقامة، بحسب التفاصيل، وهو أمر يهم كثيرًا المشترين الذين يفكرون فيما يتجاوز مرحلة منزل العطلات.

هذه هي الخلفية. والآن لننتقل إلى المشروعين نفسيهما.

لوشتيكا باي: مدينة بُنيت من الصفر على شبه الجزيرة

يقع لوشتيكا باي على شبه جزيرة لوشتيكا، على مسافة قصيرة من تيفات وخليج كوتور، ووصفه بأنه «مشروع» يبخسه حقه بعض الشيء. فهو في الحقيقة مدينة صغيرة مقسمة إلى مناطق، Marina Village في الأسفل عند الماء، وCentrale بوصفها القلب التجاري، وفي الأعلى على التلال، منطقة الغولف المعروفة باسم The Peaks.

ما يجذب المشترين إلى هنا، أكثر من أي شيء آخر، هو اتساع الخيارات. فأنت لا تختار بين ثلاثة أو أربعة مخططات طوابق في مبنى واحد؛ بل تختار بين استوديو على ممشى المرسى، أو فيلا غولف بمسبح خاص، أو منزل عائلي متلاصق في Centrale. وجودة البناء عصرية باستمرار، وهو أمر لا يزال غير مضمون في أجزاء من الساحل الأقدم في الجبل الأسود، والمكان كله يُدار بوصفه وجهة مُدارة لا مجموعة متفرقة من المالكين الأفراد، وهذا أمر بالغ الأهمية إن لم تكن ستقيم هناك طوال العام لتشرف على الأمور بنفسك.

تشكيلة العقارات

تهيمن الشقق على العروض، ولسبب وجيه، فالوحدة بغرفة نوم واحدة أو غرفتين في Marina Village أو Centrale تمنحك إطلالات على البحر وشرفة وصيانة قليلة وبيئة يمكن التنقل فيها سيرًا فعلًا قرب المطاعم والمتاجر، دون أعباء صيانة عقار أكبر. أما الفيلات والمنازل المتلاصقة، ولا سيما حول ملاعب الغولف في The Peaks، فتستهوي نوعًا مختلفًا تمامًا من المشترين: أشخاصًا يريدون الخصوصية والمساحات الخارجية ومنزلًا مصممًا للاستخدام العائلي لا للإيجار الموسمي. وهناك شريحة حقيقية من المشترين يريدون ببساطة عقارًا جاهزًا تمامًا، مفروشًا وبسيطًا ولا يتطلب إلا أقل قدر من الإدارة المباشرة، مع دخل إيجاري بوصفه ميزة إضافية لا الهدف الرئيسي. ويمكنك الاطلاع على التشكيلة الحالية بنفسك في صفحة عروض لوشتيكا باي لدينا.

الحياة اليومية هناك

يميل المالكون إلى وصف لوشتيكا باي بالطريقة نفسها أيًّا كان نوع الوحدة التي اشتروها: مرتب، وسهل التنقل فيه سيرًا، ولا يشعرك أبدًا بأنه منتجع تكون فيه ضيفًا في بيتك. إنه يبدو حيًّا حقيقيًا، حيًّا تصادف فيه الوجوه نفسها في مقهى المرسى أسبوعًا بعد أسبوع، مع بقائه منظمًا بما يكفي لتغلق بابك وتعود إلى بلدك بالطائرة دون أن تقلق بشأن أي شيء.

بورتونوفي: عنوان واحد، منفّذ بمستوى رفيع جدًا

يتبع بورتونوفي النهج المعاكس. فبدلًا من الامتداد على شبه جزيرة، يركّز كل شيء في مجتمع واحد مصمم بإحكام حيث يلتقي خليج كوتور بالبحر الأدرياتيكي المفتوح، في هرسك نوفي. فهناك مرسى واحد، وفندق واحد، One&Only، ورقعة أصغر بكثير إجمالًا، وهذه بالضبط جاذبيته لنوع معين من المشترين.

يختار الناس بورتونوفي حين يريدون الفخامة بلا ضجيج. إنه ذلك النوع من الأماكن التي تبدو فيها العمارة والمساحات العامة والخدمة متناسقة عن قصد، لا مجمّعة بمرور الوقت. ويلائم المشترين المنجذبين تحديدًا إلى نمط حياة اليخوت والمراسي، ويميل إلى اجتذاب مالكين يريدون منزلًا ثانيًا لا يتطلب أي ارتجال؛ فكل شيء، من المطاعم إلى الصيانة، مرتب لك مسبقًا.

تشكيلة العقارات

تميل الشقق هنا، ومعظمها في Marina Residences وVillage Residences، إلى المخططات المفتوحة والشرفات الواسعة والإطلالات المباشرة على البحر أو المرسى، وهي مصممة لمالكين يريدون قاعدة قليلة الصيانة تعود عليهم بنمط حياة رفيع لا مشروعًا يحتاج إلى إدارة. وفي الفئة الأعلى، يقدم بورتونوفي أيضًا فيلات ذات علامة تجارية، من بينها منازل على الواجهة المائية تحمل اسم One&Only، وهي تقع في القمة المطلقة لما هو متاح على هذا الامتداد من الساحل. والمعروض الحالي متاح في صفحة عروض بورتونوفي لدينا.

الحياة اليومية هناك

إذا كان لوشتيكا باي يبدو كحيّ سكني، فإن بورتونوفي يبدو أشبه بالدخول إلى نادٍ خاص يصادف أنه يضم منزلك. ويصفه المالكون بأنه هادئ ومتحفظ، يسهل التنقل فيه سيرًا، ومُعتنى به جيدًا، لكنه أهدأ بشكل ملحوظ من مدينة منتجعات أكثر صخبًا، مع إحساس بأن كل ما حولك قد انتُقي بعناية لا أنه سُمح به فحسب.

لوشتيكا باي مقابل بورتونوفي، جنبًا إلى جنب

كثير ممن أعمل معهم يضعون الاثنين في قائمتهم المختصرة قبل اتخاذ القرار، وعدد لا بأس به يضيف أيضًا بورتو مونتينيغرو للمقارنة؛ فهو الخيار الأكثر حضرية، مدينة المرسى في تيفات، وأقرب في روحه إلى لوشتيكا باي منه إلى بورتونوفي. وإن أردت نقطة المرجع الثالثة هذه، فألقِ نظرة على صفحة بورتو مونتينيغرو لدينا.

الأسئلة التي تُطرح عليّ مباشرة بعد هذا السؤال

هل يمكنني شراء عقار في الجبل الأسود بصفتي أجنبيًا؟

نعم، ومن دون عناء يُذكر. لا توجد قيود على تملّك الأجانب للعقارات السكنية هنا، فلا تحتاج إلى شركة محلية أو شريك مقيم، بل فقط إلى العناية القانونية الواجبة المعتادة التي ينبغي أن ترافق أي عملية شراء. وهذا أحد الأسباب التي تجعل المشترين من خارج الجبل الأسود يشكّلون حصة كبيرة كهذه من السوق في لوشتيكا باي وبورتونوفي على حد سواء.

كم يكلّف منزل في الجبل الأسود؟

يتوقف ذلك كثيرًا على المكان ونوع العقار، فشقة في Centrale وفيلا تحمل علامة One&Only تقعان على طرفين متباعدين تمامًا من السوق، ولذلك لا يوجد رقم واحد ذو معنى هنا. أما ما يمكنني قوله بثقة أكبر فهو هيكل التكاليف المحيطة بالشراء نفسه: ضريبة نقل ملكية وفق سلّم تصاعدي بين 3 و6% حسب القيمة، وضريبة عقار سنوية منخفضة، ولا شيء مستحق كضريبة ميراث أو ضريبة ثروة. أخبرني بميزانيتك وأولوياتك، وسأعدّ لك قائمة مختصرة حقيقية لا تخمينًا، تواصل معنا عبر sothebysrealty.me.

هل يمكنني التقاعد في الجبل الأسود قادمًا من الولايات المتحدة؟

إنه خيار واقعي لكثير من الأمريكيين الذين عملت معهم. فتملّك عقار هنا يمكن أن يدعم طلب الحصول على تصريح إقامة بحسب ظروفك، وبين المناخ الساحلي، والمدن الجبلية في الداخل لتغيير الأجواء، ومسار البلاد نحو الانضمام إلى الاتحاد الأوروبي، يصبح الانتقال طويل الأمد أسهل مما يتوقعه معظم الناس في البداية.

هل المعيشة في الجبل الأسود مكلفة؟

ليس بمعايير أوروبا الغربية. فضريبة الدخل تقع ضمن نطاق ثابت ومعتدل بين 9 و15%، وضريبة العقار السنوية منخفضة، والانتماء إلى منطقة SEPA يعني أن تحويل الأموال إلى الداخل والخارج لا يرافقه العناء أو الرسوم التي قد تصادفها في أسواق أخرى. إنه ليس بلدًا بأسعار زهيدة، لكنه أرفق بالمحفظة بشكل ملحوظ من السواحل التي يُقارن بها على نحو متزايد.

ما المرافق التي يمكنني توقعها فعلًا في الحياة اليومية؟

في لوشتيكا باي، يعني ذلك مرسى وشواطئ وملعب غولف ومطاعم ومتاجر موزعة على شبكة ممشى متكاملة، بما يكفي لأن تعيش هناك فعلًا دون سيارة معظم الأيام. أما في بورتونوفي، فالحزمة أكثر إحكامًا ومبنية حول مرسى واحد ومنتجع One&Only، بالمستوى نفسه من المطاعم والخدمة ولكن في مساحة أصغر وأكثر تركيزًا.

إذن، أيهما ينبغي أن تشتري فعلًا؟

إن كنت سأصارحك كما أفعل في مكالمة: كلا المكانين مبني جيدًا ويُدار جيدًا، لذا فهذا ليس في الحقيقة قرارًا يتعلق بالجودة، بل قرار يتعلق بإيقاع الحياة. اختر لوشتيكا باي إن كنت تريد الخيارات، أنواعًا مختلفة من العقارات، وملعب غولف، ومجتمعًا كبيرًا بما يكفي ليبدو مكانًا حقيقيًا لا منتجعًا. واختر بورتونوفي إن كنت تفضّل عنوانًا واحدًا استثنائيًا، وتفاصيل متحركة أقل، ونسخة أهدأ وأكثر خصوصية من الفخامة الساحلية.

باختصار

• لوشتيكا باي مدينة ساحلية كبيرة ذات مخطط رئيسي، تضم شققًا ومنازل متلاصقة وفيلات غولف موزعة على عدة مناطق.
• بورتونوفي مجتمع أصغر وأكثر حصرية على الواجهة المائية مبني حول One&Only، وهو أنسب للمشترين الذين يريدون مشتتات أقل.
• لا يواجه المشترون الأجانب أي قيود على التملك، والإطار الضريبي، ضريبة نقل ملكية بنسبة 3–6%، وضريبة عقار سنوية منخفضة، ولا ضريبة ميراث أو ثروة، سهل التخطيط على نحو غير معتاد.
• يمكن لتملّك عقار هنا أن يفتح الباب أمام الإقامة، وهو أمر مهم إن كان التقاعد أو الانتقال جزءًا من تفكيرك.
• لا يتفوق أي من المشروعين على الآخر تفوقًا مطلقًا، فالاختيار الصحيح يتوقف على الطريقة التي تريد أن تعيش بها فعلًا، لا على أيهما يبدو أجمل في الصور.

تحدّث إلى Montenegro Sotheby’s Realty

Montenegro Sotheby’s Realty هي الشركة التابعة الرسمية لـSotheby’s International Realty في البلاد، وقد قامت على شراكة بين هنتر ميلبورن، المعروف في القطاع باسم «عميد الشقق السكنية» (Dean of Condos)، والذي باع أكثر من 100,000 وحدة تتجاوز قيمتها 25 مليار دولار، وهو جزء من Gulf Sotheby’s Realty، وبيني أنا، نيكو لاكوفيتش، بصفتي الشريك المحلي على أرض الواقع هنا. وتعني هذه الصلة بـSotheby’s International Realty وبدار مزادات Sotheby’s أن كل من يعمل معنا يستفيد من شبكة تضم أكثر من 26,000 مستشار مبيعات في 85 دولة و1,100 مكتب، فلا يبقى العرض هنا حبيس موقع محلي، بل يحظى باهتمام دولي حقيقي.

إن أردت مقارنة وحدات محددة في لوشتيكا باي وبورتونوفي بدلًا من الأوصاف العامة، فتصفّح كل ما هو متاح حاليًا في عقارات للبيع في الجبل الأسود، أو اتصل بي ببساطة وأخبرني بميزانيتك ومتطلباتك الأساسية، وما إذا كان الشراء للسكن أو الاستثمار أو كليهما. وسأعدّ قائمة مختصرة بنفسي.

Montenegro Sotheby’s Realty بورتو مونتينيغرو، Regent Pool Club Residences – Baia Building، Obala BB، تيفات 85320، الجبل الأسود الهاتف: +382 67 310 006 البريد الإلكتروني: info@sothebysrealty.me

عن الكاتب

نيكو لاكوفيتش هو الشريك المحلي وراء Montenegro Sotheby’s Realty، وقد أمضى 15 عامًا في العمل في سوق العقارات في الجبل الأسود. أسس Luxury Homes LLC والبوابة العقارية sothebysrealty.me قبل أن يتشارك مع هنتر ميلبورن لإيصال الشبكة العالمية لـSotheby’s International Realty إلى المشترين والبائعين في بورتو مونتينيغرو ولوشتيكا باي وبورتونوفي وخليج كوتور الأوسع.

تابعوا Montenegro Sotheby’s Realty: إنستغرام | فيسبوك | يوتيوب