Karadağ Sotheby’s Realty'nin ortağı ve yönetici direktörü Niko Lakovic – AB'ye girişle birlikte Karadağ'daki lüks gayrimenkul değeri daha da artacak
Gerçeküstü doğası, dağlara ve denize yakınlığı, kıyıdaki tatil beldeleri, aynı zamanda dünyanın en güzel koylarından birinde yer alan otantik ve zamansız binaları, Karadağ'ı lüks gayrimenkul piyasası söz konusu olduğunda en çekici destinasyonlar arasında üst sıralara taşıdı. Niko Lakovic, ünlü bir şirketin Karadağ temsilciliğinde ortak ve yönetici direktör Sotheby's Realty, eKapija için bir röportajda, pazarın genç ve yeterince araştırılmamış olduğunu ve bu ülkeye ilk kez adım atan herkesi tekrar tekrar şaşırttığını söyledi. Ve kim bir kez gelirse, ilk görüşte aşık olur ve kalır.
Tüm bunlarla birlikte, Karadağ'daki fiyatlar diğer bazı lüks destinasyonlara göre hala kabul edilebilir düzeyde ve ülkenin Avrupa Birliği'nin bir sonraki üyesi olacağı gerçeği, yatırımcıların gayrimenkule yatırım yapmaları için ek bir teşviktir, çünkü önümüzdeki yıllarda değerleri yalnızca artacaktır.
– Karadağ insanlar için hala bilinmezliğini koruyor, 20, 30 veya 50 yıl öncesinin bir ürünü olarak algılıyorlar. Altyapı, başka yerlere yakınlık gibi objektif sebeplerden dolayı gelmeye karar vermeleri çoğu zaman zor oluyor. Ancak geldikleri an çoğu kişi ilk görüşte aşık oluyor ve Karadağ'da gayrimenkul almaya karar veriyor. Havaalanına 15 dakika veya yarım saat mesafede olan Tivat, Budva veya Kotor'da bulunmak, 45 dakikada Belgrad'da olabilme, işinizi bitirip aynı gün denize dönebilme imkanı… Çok az ülke böyle fırsatlar sunuyor ve bunların hepsi Karadağ'ın bir destinasyon olarak sahip olduğu ve giderek daha fazla insanın Porto Montenegro, Lustica Bay veya Portonovo'da kalıcı olarak veya yılın birkaç ayı boyunca yerleşmeye karar vermesinin nedenleri – Lakoviç portalımıza verdiği röportajda söyledi.
Tatil köylerinde yaşamak piyasada bir trend haline geldi mi, bu nedenle ek tesisler konut komplekslerinde sadece bir avantaj değil, zorunluluk haline geldi mi, özellikle lüks gayrimenkulden bahsettiğimizde?
– Elbette öyle. Gayrimenkul artık sadece yaşanacak bir yer değil, yatırımcıların gayrimenkule eşlik eden ek içerikleri de hesaba katması gerekiyor. Covid krizi ve tanık olduğumuz diğer belirsizliklerin ardından, insanların hayatlarını değiştirmeleri, aileleriyle daha fazla vakit geçirmeleri ama aynı zamanda doğayla iç içe olmaları gerektiği yönündeki eğilim ve düşünce yapısı uyandı. Yüksek kaliteli bir yaşam sürmeleri gerektiğini fark ettiler ve beş yıldızlı seviyede olan, tüm imkanlara sahip tatil köyleri bunu yapmalarını sağlıyor.
Duygu tek başına yeterli değil. Bu, Karadağ veya eski Yugoslavya, Adriyatik'e yönelik büyük bir insan kitlesi için son derece önemli ve tanıdık, samimi bir atmosferde bulunmak istiyorlar. Ancak onlara kalmalarını sağlayacak ek özellikler de sunmalısınız. Harika bir insan ağına sahip olduğunuz bir topluluğun parçasıysanız, o mülkü satın alma kararını vermek sizin için daha kolay olacaktır. Klasik binalar, ek olanaklara veya tesislere sahip yerler karşısında giderek üstünlüklerini yitiriyor. Mülk içinde yüzme havuzu, spor salonu, 7/24 resepsiyon, tesis yönetimi olduğunda – kendinizi güvende hissedersiniz, kaliteli bir yaşam sürersiniz ve orada kalmak istersiniz.
Tatil köyleri piyasaya bir kurtuluş getirdi ve Karadağ lüks gayrimenkul piyasasını daha önce hiç olmadığı bir konuma yerleştirdi ve ben de bununla gurur duyuyorum.
Montenegro Sotheby’s Realty fotoğrafı ile Porto Montenegro'da özel havuzlu ve marina manzaralı Baia penthouse
Porto Montenegro'nun gelişiminden, ardından Lustica Bay ve Portonovi yerleşimlerinden bu yana, Boka Kotorska'nın lüks gayrimenkul söz konusu olduğunda en popüler destinasyon olarak konumunu belirledi. Bu komplekslerde metrekare fiyatları nasıl hareket ediyor?
– Eğer örnek olarak ele alırsak Porto Montenegro, bu tatil beldesinde satışlar 2010 yılında metrekare başına 4.000 Euro ile başladı. Bugün ortalama fiyat 9 ila 10.000 Euro arasında değişiyor ve bazı birimler metrekare başına 15.000 Euro'ya kadar değerlere ulaşıyor. Porto Montenegro, emlak teklifinin yanı sıra ciddi perakende satışları da bulunan, destinasyon olarak ciddi şekilde olgunlaşıyor. Gelecek yıl Mayıs ayında, One&Only markası altında faaliyet gösterecek 145 odalı SIRO oteli açılacak. Portonovi. AVM, sinema; her yerel halkın sahip olmaktan hoşlanacağı, Karadağ'ı kış aylarında daha da çekici hale getirecek tüm bu tesisler de açılacak.
Şimdiden büyük ilgi çeken bir sonraki proje ise Synchro. Kendi plajı, yine One&Only markası altında beş yıldızlı başka bir otel ve başlı başına bir merak unsuru olan su üzerinde konut birimleri olacak. Restoran ve perakende sektöründen ciddi isimlerin de gelmesi bekleniyor ve bu projenin Porto Montenegro'nun ve temsil ettiği her şeyin zirvesi olacağına inanıyorum.
Bu tatil beldesindeki gayrimenkul talebi o kadar büyük ki, aynı daireyi birkaç kez sattığımız oluyor. Örneğin, insanlar Tivat'ta kalıp başka bir yere gitmeye karar veriyorlar. Ancak mükemmel koşullar nedeniyle bu daireler hiçbir zaman uzun süre piyasada kalmıyor, büyük bir talep oluyor ve gayrimenkuller hızla satılıyor. Bir diğer artı ise Porto Montenegro'nun master planıyla Tivat'ın geri kalanına mükemmel bir şekilde uyum sağlaması ve şehrin kendisine bir ek gibi görünmesidir.
Porto Montenegro dışında, bizde Lustica Koyu ve Portonovi ciddi paralellikler olarak.
Karadağ'ı seçkin bir destinasyon olarak konumlandırma konusunda çıtayı daha da yükselteceği kesin olan ilk golf tatil köyü de Lustica'da geliştiriliyor. Golf konutlarına şimdiden müşteri ilgisi var mı ve teklifteki bu yenilik Karadağ lüks emlak piyasasının sınırlarını daha da zorlayacak mı?
– Lustica'da inşa edilecek ilk 18 delikli golf sahası, Karadağ emlak piyasasına ve turizmine kesinlikle önemli bir katma değer sağlayacaktır. Karadağ'da eşi benzeri olmayan, bizim için tamamen yeni ve oldukça bilinmeyen bir ürün. Ancak Amerika, Kanada, İspanya, Yunanistan veya Fransa'daki projelere bakıldığında, golf sahalarının inşa edildiği her yerde konut birimlerinin değerinin önemli ölçüde arttığı ve ülkenin turizm teklifinin zenginleştiği görülmektedir. Bunun Karadağ'da da aynı olacağına ve bu projenin şimdiye kadar ülkemizde sahip olmadığımız bir müşteriyi getirecek güçlü bir ivme olacağına içtenlikle inanıyorum.
Lustica Bay, projelere, Akdeniz mimarisine, çok belirgin olan yerel malzemelerin inşaatta kullanılmasına çok özen gösteren entegre bir topluluktur. Bu tatil köyünü karakterize eden ve lüks gayrimenkul piyasasının geleceği ve önemli bir kesimi olduğuna inandığım şey, çok iyi ödeme planlarıdır. Lustica'da her şeyi doğrudan yatırımcı ile halledersiniz, bankalarda olabilecek ek evrak ve karmaşıklıklar olmaz, doğrudan yatırımcıya ödeme yapar ve çok verimli bir satın alma gerçekleştirirsiniz.
Hepimiz bu zincirin içinde yer alan ve emlak satışı ile uğraşan bizler, potansiyel bir alıcının yerine kendimizi koymalı ve tüm satın alma sürecini tamamlamasını kolaylaştırmalıyız. Çoğu, örneğin ’luk bir% peşinat ödeyebilecek ve satın alma düşünmeye başlayacaktır. Ancak, kendisinden hemen miktarın 0’ünü%, ya da dört aşamada ödeme yapmasını isterseniz, bu büyük bir zorluk ve talepkar bir rakamdır. İyi tasarlanmış bir geri ödeme planı, mülk satın almaları için onlar açısından belirleyici faktör olabilir. Satışta da bizim için önemli bir faktördür ve müşteri kazanmasını kolaylaştırır. Bu nedenle, ödeme planlarının tüm lüks projelerin geleceği olduğunu tekrar ediyorum.
Sahil mimarisi ve Venedik klasizmini temel alan mimari tasarım ve estetiğiyle lüks Mirišta villası (Fotoğraf: Montenegro Sotheby’s Realty)
Karadağ'daki lüks emlak piyasası on yılı aşkın süredir gelişiyor, ancak henüz zirveye ulaşmamış gibi görünüyor. Yatırımcıların ilgisi azalmamış ve ülkeye sürekli yeni tanınmış dünya markaları geliyor. Sırrı ne? Kendilerini lüks destinasyonlar olarak konumlandırmak için çalışan diğer Akdeniz ülkelerine kıyasla Karadağ'ın avantajı nerede yatıyor?
– Karadağ'ı Hırvatistan ile karşılaştırırsanız, marinaları olan, gerçek anlamda küçük kasabalar niteliğindeki entegre tatil köylerimiz var, burada arazinin geri kalanına kıyasla tamamen bağımsız bir yaşam sürebilirsiniz. Arnavutluk'ta lüks pazarının gelişimi henüz başlangıç aşamasında ve İtalya ve İspanya'dan daha ucuzuz, bu yüzden burada hala deniz kenarında bir milyon veya bir buçuk milyon euroya tarihi bir ev satın alabilirsiniz.
Doğamız da insanlar için çok ilgi çekici, güvenli bir ortamız ve sağlıklı ve kaliteli hava, gıda ve el değmemiş doğa, onları gelecekte de çekecek unsurlar. Ülkemizde büyüklük de bize karşılaştırmalı bir avantaj sağlıyor, bu nedenle denizden iki saatte Durmitor'a veya Kolaşin'e ulaşabilmeniz insanları çekiyor. Bölgenin merkezi olan Dubrovnik, İtalya ve Belgrad'a çok hızlı ulaşabilirsiniz. Bunların hepsi Karadağ'ın sahip olduğu avantajlardır. İnsanlar giderek daha fazla aktif yaşamı tercih ediyor, turizm ve emlak konusunda geleneksel anlayışın zamanı değişti, alıcı bugün 15 yıl öncesine göre aynı değil. Bugün içerik arıyor ve yabancılar bunu anladı ama biz anlamadık. Neyse ki onlar, artık takip ettiğimiz ve bu yeni trendlere başarılı bir şekilde uyum sağladığımız standardı belirlediler.
Son yıllarda emlak fiyatlarının tavan yaptığını gördük ve bunun bir sonu yok gibi görünüyor. Lüks emlak söz konusu olduğunda durum nedir? Değerlerinin artması için hala yer var mı?
– During the last two years in Montenegro, we have recorded an increase in real estate prices at the level of 40%, and the strong buying trend continued. What makes me particularly happy is that we have an increase in interest from the Western European market. Germany is present with about 20% of the purchase share and we see that there is a strong room for improvement, because they are just discovering Montenegro as a destination. The same applies to Czechs, Slovaks and Poles who discover Montenegro and buy real estate for serious sums. We traditionally have a lot of pressure from the Russian and Ukrainian markets, currently around 100,000 Russians and Ukrainians live in Montenegro. It is very good for us, because they start and run their businesses there and thus contribute to the economy. We have significant interest from the British and Scandinavian markets, Turkish as well.
Bölgenin standart olarak güçlü bir varlığa sahip olduğunu her zaman vurgulamak isterim ve sanırım bu yıl alımların yaklaşık 'si (%) bölgeden insanlar tarafından yapıldı. Bizi tatil köylerindeki beş yıldızlı imkanlarla birbirine bağlayan yakınlık ve duygu, kazanan bir kombinasyon.
Gayrimenkulün değerini daha da artırma alanı kesinlikle mevcuttur ve bu potansiyeller Avrupa Birliği'ne yaklaştıkça, aynı zamanda altyapımızı iyileştirdikçe artacaktır.
Altyapının en büyük zayıflığımız olduğunu ve onsuz artık tek bir sezon bile iş yapamayacağımızı sürekli tekrarlıyorum. Hızlı ve aktif kararlar almalıyız. Ülke ve destinasyon için ne kadar iyi şeyler yaparsak yapalım, altyapıyı öncelemeli, yolları yapmalı, havalimanlarıyla ilgili bir şeyler yapıp onları ciddi bir seviyeye getirmeli ve gerekirse ülkeye yatırım yapacak ekipler oluşturmalıyız. Tito döneminden bu yana büyük altyapı yatırımcılarını artık getiremiyoruz, bu anlamsız.
Sotheby's karakterini yansıtan tarihi gayrimenkul – Rose kasabasında “Eski Postane” olarak bilinen zarif ve eşsiz villa (Fotoğraf: Montenegro Sotheby’s Realty)
Karadağ Sotheby's International Realty, aldığı çok sayıda ödülle kanıtlandığı üzere, üç yılı aşkın süredir dünya genelindeki müşterileri için güvenilir bir ortak olmuştur. Bünyesine böyle prestijli bir markanın katılması, Karadağ'ın lüks bir destinasyon olarak gelişimini ne ölçüde etkiledi?
– Böyle bir şirketin girişi Sotheby's pazarına girerek Karadağ'a bir destinasyon olarak çok şey kattı. Dünyada çok bilinen, güncel ve tanınmış bir marka olması, destinasyona güçlü bir inandırıcılık kazandırıyor. Dünyada 80 ülkede varız ve Karadağ'da yaptığımız işler tüm ortakların büyük ilgisini çekiyor. Bizi çok fazla tanımadıkları ama tanıtmak istedikleri bir destinasyon olarak görüyorlar. Geçen yıl Karadağ'da 14 ülkeden ortaklarımızı ağırladık, gördükleri her şeyden tam anlamıyla etkilendiler.
15. veya 17. yüzyıldan, Venedik Cumhuriyeti, Venedik döneminden kalma mülklerimiz mevcut. Tekneleri 250 metreye kadar getirebileceğiniz harika birimlerin bulunduğu yeni tatil köylerimiz var. Bloomberg, Forbes, Financial Times, Wall Street Journal gibi dünya medyası aracılığıyla Karadağ'ı güçlü bir şekilde bir destinasyon olarak tanıtıyoruz. Daha önce sadece politik bağlamda bilinen bir ülke, şimdi lüks gayrimenkul satın alabileceğiniz ve Aman, One&Only, Accor, Hilton, Hyatt gibi prestijli dünya markalarını küçük bir alanda toplamış bir yer olarak tanınıyor.
Sahilin yanı sıra, ekonomik vatandaşlık projesi sayesinde bu markalar kuzeye de ulaştı, bu nedenle Kolašin'de bir düzine otel inşa ediliyor. Önümüzdeki kayak sezonunda Radisson ve Swissôtel'in, ardından da Westin ve Accor gruplarından otellerin açılmasını bekliyoruz. InterContinental Hotels Group, Crowne Plaza markasıyla Kolašin'in merkezine geliyor ve Durmitor üzerinde bir tatil köyü inşası da bekleniyor. Sahile dönersek, Four Seasons ve Ritz Carlton markalarının da gelmesini umuyoruz ve Bar ve Ulcinj gibi şimdiye kadar ihmal edilmiş şehirlerde de kalkınma başlayacak.
Bu yıldan itibaren Karadağ'da ilk kez, ünlü Sotheby's müzayedesi aracılığıyla gayrimenkul satmak ve satın almak mümkün. Bu satış türünün bölgemizde tutabileceğini mi düşünüyorsunuz, yoksa yakında müzayedede Karadağlı gayrimenkulleri görmeyi bekleyebilir miyiz?
– Konsiyerj hizmeti ile olan iş birliğimizden dolayı çok heyecanlıyız. Sotheby's, bünyesindeki grup içinde artık sadece sanat değil, gayrimenkul müzayedeleriyle de ilgilenen ve Hong Kong, Londra ve New York'ta ciddi sonuçlar elde eden bir şirkete sahip. Heyetleri gayrimenkullerimizi birkaç kez ziyaret etti ve önümüzdeki aylarda bazılarının açık artırmaya çıkarılmasını bekliyoruz. Bu şekilde Karadağ gayrimenkullerinin satılabileceğini göstereceğimize inanıyorum.
Gayrimenkule yatırım yapmanın her zaman kazandırdığını sıkça duyarız. Her zaman böyle midir? Ve değeri zamanla artacak, güvenli yatırımlar olduğunu düşündüğünüz gayrimenkuller var mı?
– İnsanlar parayı ciddi ve güvenli bir varlık olarak gayrimenkule yatırırlar, değeri dalgalanabilse de her zaman oradadır. Enflasyon nedeniyle paranın iki yıl içinde değerinin ila ’ını% kaybedebildiğini gördük. Ancak gayrimenkul her zaman güvenli bir yatırımdır. Kira geliriniz olabilir ve mülkün kendisinin değeri zamanla artabilir. Hep yatırım yapmaya değer gördüğüm şeyler, donanımlı mülkler, tatil beldesi mülkleri, ardından tarihi ve su kenarı mülkleri.
Karadağ'da insanlar inşaata girmeye karar verirse, bu çok ciddi bir şekilde işliyor. Burada yatırımcılara, gelecekteki kiracılara tüm olanakları ve belirli bir katma değeri sağlayacak projelere odaklanmaları yönündeki tavsiyemi tekrarlıyorum, çünkü bu kesinlikle inşaatın geleceği.
