За последнее десятилетие Черногория стала одним из самых быстрорастущих центров недвижимости в Европе. Благодаря потрясающему Адриатическому побережью, средиземноморскому климату и растущей туристической привлекательности - в сочетании с благоприятной правовой средой для иностранных покупателей - Черногория предлагает сочетание образа жизни, потенциального дохода и долгосрочного роста стоимости, что редко встречается на современном европейском рынке. Для инвесторов, экспатриантов и тех, кто ищет свой стиль жизни, Черногория быстро становится жемчужиной Адриатики как для жизни, так и для инвестиций.
В этом руководстве, составленном с таким пониманием, которое вы ожидаете от такой платформы, как Sotheby's International Realty, вы найдете все, что вам нужно знать о покупке, инвестировании и жизни в Черногории в 2025 году и далее.
Черногория сочетает в себе залитые солнцем пляжи Адриатики, исторические прибрежные города и горные уединения, предлагая впечатляющее природное разнообразие в относительно компактной стране. Ее побережье, усеянное бухтами, причалами для яхт и старинными городами, притягивает туристов, владельцев яхт, пенсионеров и иностранных покупателей, создавая постоянный спрос как на краткосрочную аренду, так и на долгосрочное проживание.
С точки зрения инвестиций Черногория обладает рядом неоспоримых преимуществ:
Благоприятная законодательная база для иностранных покупателей. Иностранцы могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость на тех же правах, что и местные жители.
Прозрачность и относительно низкая стоимость владения. Налог на недвижимость составляет от 0,25 % до 1 % в год, в зависимости от местоположения и стоимости недвижимости.
Рынок и экономическая стабильность в евро. Черногория использует евро, обеспечивая инвесторам стабильность денежного обращения.
Высокий спрос, обусловленный туризмом. Растущее число туристов и развитие яхтенного, маринного и курортного туризма обеспечивают постоянный спрос - особенно на побережье.
Потенциал роста и повышение стоимости недвижимости. За последние годы цены в прибрежных районах значительно выросли, и многие аналитики ожидают, что эта тенденция сохранится.
Одним словом, инвестирование в Черногорию - это не просто владение домом для отдыха. Это еще и возможность воспользоваться растущим рынком недвижимости, получить стабильную арендную плату и, возможно, со временем увеличить свой капитал.
Иностранные граждане и компании могут покупать квартиры, дома, виллы и коммерческую недвижимость в Черногории.
Однако существуют некоторые ограничения: иностранцы не могут покупать крупные сельскохозяйственные угодья, леса, некоторые стратегические или охраняемые земли, памятники культуры или недвижимость вблизи границ.
При покупке земли свыше определенного размера (часто 5 000 м²) иностранным покупателям может потребоваться создать местную компанию для завершения сделки.
В отношении стандартных жилых объектов - квартир, вилл, вторых домов - иностранцы пользуются теми же правами, что и местные жители, в плане владения, продажи и аренды.
Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости в Черногории, вот разбивка типичных расходов и процедурных шагов:
Шаг / Стоимость
Агенты по недвижимости обычно взимают 3-5 % комиссии (часто оплачивает продавец).
Юридические и нотариальные услуги
Ожидайте ~1-1,5 % за представительство адвоката, плюс нотариальные/регистрационные сборы.
Налог на передачу имущества / НДС
Для перепродажи недвижимости: 3-6 % налог на передачу прав собственности; для новостроек: НДС ~21 % (обычно включен, если покупаете у застройщика).
Ежегодный налог на недвижимость
От 0,25 % до 1,0 % от зарегистрированной стоимости - возможно, больше для недвижимости премиум-класса.
Коммунальные услуги и техническое обслуживание
Для типичной квартиры ежемесячные коммунальные платежи могут составлять от 50 до 150 евро; в комплексах взимается плата за обслуживание и пользование общими помещениями.
Важное замечание: хотя привлекательность дешевой прибрежной недвижимости когда-то существовала, сегодня наиболее привлекательные прибрежные зоны Черногории - особенно береговая линия, пристани для яхт и роскошные курорты - имеют цены, аналогичные многим средиземноморским аналогам, поэтому “выгодная сделка”, как правило, происходит в менее центральных или внутренних районах.
Владение недвижимостью в Черногории - это не только право собственности, но и возможность получить вид на жительство. Иностранный покупатель, владеющий недвижимостью, может иметь право на получение вида на жительство, хотя это не является автоматическим правом.
Однако:
Прежняя схема “гражданства за инвестиции” (популярная среди некоторых инвесторов) официально завершилась в декабре 2022 года.
Таким образом, покупка недвижимости больше не гарантирует получение гражданства. Но долгосрочное проживание остается привлекательным преимуществом для тех, кто хочет жить, выйти на пенсию или работать в Черногории.
Не все рынки недвижимости в Черногории одинаковы. То, что вам нужно - высокая доходность, рост капитала, стиль жизни, спокойствие - должно определять, куда вы инвестируете. Ниже представлены районы, в которые лучше всего инвестировать в 2025 году.
Порто Монтенегро и Тиват
Один из самых востребованных элитных комплексов в Черногории, ориентированный на владельцев яхт, состоятельных людей и ценителей роскоши.
Средний диапазон цен на элитные апартаменты и виллы на воде: €4 000 - €7 500/м².
Согласно последним данным рынка за 2025 год, стоимость элитной недвижимости в Тивате достигает €14 000/м² в отдельных комплексах.
Большой спрос со стороны яхтенного сообщества, арендаторов на лето и покупателей, стремящихся к престижу.
Лучшее для: Покупатели с высоким уровнем благосостояния, владельцы яхт, аренда роскоши, долгосрочное увеличение капитала.
Луштицкий залив (Луштица / полуостров Бока)
Современный прибрежный комплекс, сочетающий в себе роскошные удобства (пристань для яхт, пляжные клубы, поле для гольфа) и экологически чистую архитектуру - привлекательный для инвесторов, ищущих дома в курортном стиле.
Варианты недвижимости варьируются от апартаментов до вилл. Цены здесь, как правило, более умеренные по сравнению с Порто Монтенегро, но все равно остаются премиальными - часто в диапазоне €3 000-€6 000/м² в зависимости от вида на море и близости к нему.
Лучший вариант для: Инвесторы, которые ищут курортный стиль жизни, доход от сдачи в аренду туристам и долгосрочный рост стоимости.
Будванская Ривьера (Будва, Бечичи, Святой Стефан, Петровац...)
Будванская ривьера остается самым ярким центром туризма, ночной жизни и пляжей Черногории - она постоянно привлекает туристов и сезонных арендаторов.
Типичный диапазон цен: €3 500 - €6 000/м² за новые или хорошо расположенные апартаменты и виллы на берегу моря.
Высокий спрос на аренду в летний период, что делает его идеальным для краткосрочной аренды на время отпуска; потенциал для разумной доходности и роста капитала.
Лучший вариант для: Дома для отдыха, летняя аренда, инвесторы, желающие получить доход от аренды за счет туризма.
Котор и Герцег-Нови (исторический регион Которского залива)
Старый город Котора (объект наследия ЮНЕСКО) и окрестности залива сочетают в себе культурно-историческую привлекательность и потрясающую природную красоту. Это неизменно привлекает любителей наследия, арендаторов, пенсионеров и покупателей, желающих жить в живописной местности.
Цены на качественную прибрежную недвижимость (квартиры на берегу, дома в стиле наследия или виллы) обычно варьируются от €2 800 до €5 000/м² в зависимости от вида, близости к морю и состояния.
Для инвесторов, ищущих сочетание культурной жизни и возможности сдачи в аренду, этот район предлагает сбалансированную и зачастую более доступную альтернативу ультрароскошным зонам.
Лучшее для: Любители наследия и культуры, долгосрочное проживание, пенсионеры, аренда недвижимости с умеренной и высокой доходностью.
Маленькие прибрежные городки Черногории
Прибрежные города, такие как Бар, остаются более доступными, чем суперзвездные марины или элитные комплексы. Согласно старым, но все еще ориентировочным данным, цены на некоторые новостройки в Баре составляют €1 600 - €2 500/м², а цены на перепродажу еще ниже.
Для инвесторов со скромным бюджетом, доступом к побережью или желанием жить на побережье без лишних цен, такие города могут предложить солидную долгосрочную стоимость.
Внутренние города и горные регионы (например, Подгорица, Колашин, горные курорты)
Для тех, кого не интересует пляжная жизнь, но кто стремится к доступности, внутренние регионы и горные города представляют собой привлекательную альтернативу. Цены там, как правило, более стабильны и значительно ниже прибрежных.
Недвижимость в горных регионах (шале, апартаменты рядом с горнолыжными курортами, загородные дома) становится все более популярной среди покупателей, ценящих природу, спокойствие и четырехсезонный туристический потенциал.
Лучшее для: Покупателям со скромным бюджетом, любителям природы и тишины, долгосрочного роста в нетуристических районах или сезонного/сельского дохода от аренды.
Последние данные показывают, что цены на недвижимость на побережье - особенно в премиальных районах - неуклонно растут. Аналитики прогнозируют ежегодный рост цен на 5-7 % в течение следующих нескольких лет для многих прибрежных зон с высоким спросом.
Например:
Годовой рост на 7-10 % был отмечен для прибрежных вилл и домов в горах.
Средние квартиры и виллы на побережье в последние годы дорожали на 5-8 % в год.
В “горячих точках” строящиеся объекты "вне плана" часто продаются еще до завершения строительства, что свидетельствует о высоком доверии инвесторов.
Учитывая ограниченное предложение на побережье и растущий спрос, особенно международный, потенциал для средне- и долгосрочного прироста капитала остается высоким.
Одним из наиболее привлекательных для инвесторов факторов в Черногории является доходность от аренды - особенно в прибрежных и туристических районах:
Доходность от аренды в прибрежных районах варьируется от 4,4 % до 7,1 %.
Краткосрочная аренда на летний сезон (например, квартиры, виллы) может принести особенно высокий доход - благодаря бурно развивающемуся туризму и высокому спросу на отдых.
Квартиры и дома в городах или менее туристических районах (например, в глубине страны, в горных или второстепенных прибрежных городах) могут приносить более скромный, но стабильный доход, что привлекательно для долгосрочных стратегий аренды.
Таким образом, инвестирование в недвижимость Черногории может быть гибридной стратегией: увеличение капитала со временем в сочетании с доходом от аренды - как сезонной, так и долгосрочной.
Хотя Черногория приветствует иностранных покупателей, здесь также действуют определенные ограничения и правила:
Некоторые виды недвижимости (сельскохозяйственные угодья, большие земельные участки, леса, охраняемые зоны) требуют дополнительных действий - иностранцам может понадобиться создать местную компанию для покупки.
На прибрежную и элитную недвижимость спрос высок, но и конкуренция тоже. Объекты могут продаваться быстро, иногда даже вне плана, до завершения строительства.
Важно пользоваться услугами надежных агентов по недвижимости и юридического представительства: расходы (агенты, нотариус, адвокатские услуги, налоги) могут составить 3-7 % сверх цены покупки.
Владение и содержание недвижимости включает в себя не только стоимость покупки:
Годовой налог на недвижимость составляет 0,25-1 % в зависимости от стоимости и местоположения.
Необходимо учесть коммунальные услуги, плату за обслуживание (особенно если речь идет о квартире в комплексе), страхование и, возможно, управление недвижимостью, если вы сдаете ее в аренду.
Доход от аренды и прирост капитала (при продаже) подлежат налогообложению: типичный доход от аренды облагается налогом, а прирост капитала может зависеть от срока владения недвижимостью и статуса резидента.
В реальности валовый доход (4,4-7,1 %) необходимо корректировать с учетом затрат и сезонов - особенно в прибрежных/туристических зонах, где заполняемость может колебаться.
Быстрый рост цен может привести к перегреву в некоторых прибрежных горячих точках. Это означает, что покупая недвижимость на пике, вы рискуете столкнуться с замедлением темпов роста или снижением арендной платы в случае снижения спроса.
Сезонный спрос: Для недвижимости, ориентированной на отдых на побережье, доход может сильно зависеть от лета, что приводит к колебаниям вне высокого сезона.
Изменения в законодательстве: Несмотря на благоприятное законодательство о собственности в настоящее время, изменения в налогообложении, регулировании землепользования или экологических/исторических ограничениях могут повлиять на будущую доходность.
Таким образом, несмотря на положительные перспективы, инвесторы должны рассматривать недвижимость Черногории как средне- и долгосрочное обязательство, с учетом диверсификации, обслуживания и управления рисками.
Инвестиции в Черногорию - это не только доходность, для многих это качество жизни. Покупаете ли вы жилье для отдыха, выхода на пенсию или долгосрочного проживания, вот что вам следует знать.
Привлекательный образ жизни и окружающая среда
Средиземноморский климат, живописное побережье, причалы для яхт, исторические города и спокойный ритм жизни привлекают сюда множество иностранцев, пенсионеров и цифровых кочевников.
Прибрежные города (Котор, Будва, Герцег-Нови, Тиват) сочетают живописные пейзажи с туристическими удобствами, международными сообществами и инфраструктурой отдыха (яхтинг, пляжные клубы, рестораны, история).
Внутренние и горные районы предлагают спокойную жизнь, единение с природой, активный отдых и доступную стоимость - идеальный вариант для тех, кто ищет более медленный темп жизни или сезонное уединение.
Проживание и использование имущества
Покупка недвижимости может открыть двери для получения вида на жительство - многие иностранцы приобретают ее в качестве второго дома или места для отдыха.
Владение недвижимостью не дает автоматического гражданства (предыдущая программа "гражданство за инвестиции" закончилась в 2022 году), но долгосрочное проживание, особенно постоянное, остается возможным.
Многие инвесторы выбирают недвижимость как в качестве дома для жизни, так и для инвестиций в аренду, переключаясь между личным использованием и сдачей в аренду по мере необходимости.
Практические расходы на жизнь
По сравнению со многими западноевропейскими или средиземноморскими направлениями Черногория, как правило, предлагает относительную стоимость: содержание недвижимости, коммунальные услуги и повседневные расходы в целом умеренны, хотя роскошная жизнь на побережье, естественно, повышает стоимость жизни. Как всегда, все зависит от местоположения, типа недвижимости и ожидаемого образа жизни.
Если вы рассматриваете недвижимость в Черногории, вот различные стратегии в зависимости от ваших целей:
Стратегия роскоши/мегасостояния - марины, яхты и престиж
Ориентируйтесь на первоклассные марины (Порто Монтенегро, Луштицкая бухта) или роскошные прибрежные комплексы.
Идеальный вариант для состоятельных людей, владельцев яхт или глобальных кочевников, стремящихся к высококлассной средиземноморской жизни.
Ожидайте высоких цен на покупку, но также и высокого потенциала для увеличения стоимости капитала, премиальной арендной платы и качества жизни.
Стратегия аренды на время отпуска / краткосрочной аренды
Сосредоточьтесь на прибрежных курортах, местах отдыха или квартирах в прибрежных городах.
В пик туристического сезона краткосрочная аренда (виллы, квартиры) может приносить значительные денежные потоки.
Эта стратегия лучше всего работает, если вы готовы управлять арендой (или нанять менеджера по недвижимости), справляться с сезонностью и сохранять гибкость использования.
Стратегия долгосрочной аренды / покупки жилья
Для долгосрочной аренды или постоянного проживания рассмотрите города в глубине страны, горные или более доступные прибрежные города.
Более низкая стоимость входа, более стабильная доходность, меньшая зависимость от туристических циклов.
Отличный вариант для пенсионеров, экспатриантов, семей или удаленных работников, которые ищут стабильный дом.
Смешанные инвестиции - диверсификация по регионам и типам недвижимости
Сочетайте недвижимость на побережье (для отдыха/аренды) с более доступной недвижимостью внутри страны или в горах (для долгосрочной аренды или будущего использования).
Диверсифицирует риски: сезонный спрос/циклы рынка и обслуживание недвижимости.
Обеспечивает возможность выбора образа жизни и гибкие потоки дохода.
Прежде чем решиться на покупку недвижимости в Черногории, убедитесь, что вы:
Привлеките местного юриста по недвижимости или юридического консультанта, чтобы проверить статус земли, правовые ограничения и правильно составить договор,
Пользуйтесь услугами надежных агентств недвижимости с проверенными списками - особенно если покупаете жилье вне плана или в новостройках,
Проведите полный расчет затрат - цена покупки + налоги + юридические расходы + техническое обслуживание + коммунальные услуги + управление недвижимостью (если сдаете в аренду),
Учитывайте сезонные и рыночные риски - особенно для инвестиций в прибрежные районы и виллы, зависящие от туризма,
Планируйте гибкую стратегию выхода или сдачи в аренду - долгосрочная аренда, аренда на время отпуска или перепродажа - и адаптируйтесь к изменениям на рынке.
Черногория предлагает редкое сочетание: Средиземноморская красота побережья, растущий спрос на недвижимость, благоприятная законодательная база для иностранцев и растущий интерес инвесторов. Для многих это не просто инвестиция, а стиль жизни: отдых на море, спокойное уединение в горах или дом на всю жизнь в стране, сочетающей традиции и современность.
Однако, как и в случае с любыми другими инвестициями, успех зависит от должной осмотрительности, реалистичных ожиданий и четкой стратегии. Наиболее выгодные инвестиции, скорее всего, получат те, кто рассматривает Черногорию не как возможность быстрого броска, а как долгосрочную игру - будь то повышение стоимости капитала, доход от аренды, личное проживание или гибрид всех трех вариантов.
Если вы ищете подробные объявления, индивидуальные советы или возможности для приобретения элитной недвижимости, мы в Sotheby's International Realty - особенно через наше подразделение в Черногории - готовы помочь вам сориентироваться на этом захватывающем, динамичном и все еще развивающемся рынке.
Свяжитесь с нами сегодня или посетите нас в наш офис в Черногории.
