Понимание налогов на недвижимость в Черногории является неотъемлемой частью принятия обоснованных инвестиционных решений в отношении собственности на побережье Адриатического моря. От ежегодного налога на недвижимость и налога на прирост капитала до 21% НДС на новое строительство, страна поддерживает прозрачную и благоприятную для инвесторов структуру. В Sotheby’s International Realty Montenegro мы сопровождаем наших клиентов во всех деталях расходов на владение, чтобы обеспечить ясность, уверенность и долгосрочную ценность в каждой сделке.
Каков налог на недвижимость в Черногории?
Стандартная годовая ставка налога на недвижимость в Черногории составляет от 0,25% до 1% от оцененной рыночной или кадастровой стоимости вашей недвижимости. По состоянию на сентябрь 2025 года, большинство жилая недвижимость входить в этот диапазон, причем муниципалитеты устанавливают свою конкретную ставку в этом диапазоне.
Ежегодный налог на недвижимость (“Godišnji porez na nepokretnost”)
- Применяется ко всем владельцам недвижимости (резидентам и иностранцам).
- Ставка устанавливается местными муниципалитетами (општинами) и зависит от таких факторов, как тип недвижимости (жилая, коммерческая, туристическая гостиница), местоположение (прибрежная зона, туристические зоны по сравнению с внутренними районами), возраст / состояние и т. д.
- Типичные диапазоны тарифов:
Каков 21% налог в Черногории?
Налог% в Черногории обычно относится к стандартной ставке налога на добавленную стоимость (НДС).
Вот как это работает:
Что такое НДС 21%?
- Это общая ставка НДС, применяемая к большинству товаров и услуг в Черногории.
- НДС взимается на каждом этапе цепочки поставок (производитель → оптовик → розничный торговец → потребитель). Компании, зарегистрированные в качестве плательщиков НДС, взимают “выходной” НДС со своих продаж, но могут вычесть “входной” НДС, уплаченный при своих покупках. Разница уплачивается налоговым органам.
Исключения из правила 21% / Пониженные тарифы
Не все облагается налогом по ставке 21%. Существуют пониженные ставки, категории с нулевым процентом или освобожденные от налога.
- Сниженная% ставка на некоторые основные товары и услуги: например, основные продукты питания (молоко, хлеб, мука), лекарства, некоторые учебные материалы, общественный транспорт и т. д.
- Нулевая ставка (0%) для таких вещей, как экспорт, международные транспортные услуги, некоторые товары в свободных зонах и т. д.
Резюме (что должен знать каждый покупатель недвижимости)
- Черногория привлекательна для покупателей, поскольку налогообложение недвижимости относительно простое и, как правило, конкурентоспособное по европейским стандартам: НДС на новостройки, налог на передачу права собственности при перепродаже, ежегодный налог на недвижимость, устанавливаемый муниципалитетами, и единая ставка 15% на прирост капитала и многие виды доходов.
- Практические последствия: покупка новой недвижимости у застройщика обычно включает 21% НДС (встроенный в цену); покупка перепродажи обычно влечет за собой налог на передачу недвижимости (RETT) (исторически 3%, теперь по прогрессивной шкале до 6% в некоторых диапазонах, введенных недавно).
- Годовые расходы на владение скромные: муниципальный налог на недвижимость обычно составляет от примерно 0,1%до 1%(во многих городах от 0,25%до 1% ) от оценочной/кадастровой стоимости; туристические налоги применяются для краткосрочной аренды.
Существует ли налог на прирост капитала в Черногории?
Да, Черногория делает существует налог на прирост капитала. Конкретные детали зависят от того, являетесь ли вы физическим или юридическим лицом, относится ли прирост к недвижимости, ценным бумагам и т. д., а также применяются ли какие-либо освобождения.
Что облагается налогом на прирост капитала?
Капитальная прибыль в Черногории может быть получена от:продажа недвижимости (собственность/здания) sле акций в компании, или других ценных бумаг, или оиных активов/имущественных прав. Ставки налога на прирост капиталаили физические лица%, гили юридических лиц (компаний), прибыль облагается стандартным налогом на прибыль, обычно 9%, 12% или 15% в зависимости от уровня прибыли. Некоторые приросты капитала не облагается налогом, или освобождаются при определенных условиях. Примеры включают посвобождение от уплаты налога на недвижимость: Если проданная недвижимость является вашим единственным и основным местом жительства, она, как правило, освобождается от налога, или tПередача имущества между близкими членами семьи (супруг/супруга/дети) или по наследству часто не облагается налогом.
Ключевые налоги на недвижимость в Черногории (что это, кто платит, типичные ставки)
1. НДС (налог на добавленную стоимость) — новые свойства
- Когда применимо: Первая продажа (передача) только что построенных зданий (продажа от застройщика).
- Ставка: Общая ставка НДС составляет 21%. Обычно она включена в цену застройщика для новых квартир и вилл.
2. Налог на передачу недвижимости (RETT) — на вторичном рынке
- Когда это применимо: Покупка вторичной недвижимости (то есть, не новостроек, подлежащих НДС).
- Типичная ставка: Исторически 3%, но Черногория ввела прогрессивную шкалу для определенных ценовых диапазонов в последние годы (фактически 3%, увеличиваясь до более высоких диапазонов для более дорогих продаж). Всегда проверяйте текущие диапазоны для конкретной транзакции.
3. Ежегодный налог на имущество (муниципальный)
- База: Рыночная (или кадастровая) стоимость; ставка, устанавливаемая каждым муниципалитетом.
- Диапазон: Обычно 0,1%-1%, во многих муниципалитетах используется 0,25%-1%; могут применяться сокращения/исключения (например, льготы на первичное проживание). Платеж обычно разбивается на части
4. Налог на прирост капитала (продажа имущества)
- Ставка: 15%% на прирост капитала для физических лиц (к компаниям применяются корпоративные правила).
- Допустимые вычеты: расходы на приобретение, документально подтвержденные улучшения, сборы — все это уменьшает налогооблагаемую прибыль. Освобождения обычно применяются к основным местам жительства и определенным семейным сделкам.
5. Налог на доход от аренды и удержание
- Резиденты: Доход от сдачи в аренду облагается налогом в соответствии с правилами подоходного налога — фактически по стандартным ставкам (ограничительные ставки подоходного налога в Черногории, как правило, скромны; многие источники ссылаются на рамки% от 9 до 15% в зависимости от категории).
- Не являющиеся резидентами: Черногория обычно применяет удерживаемый налог на доход от аренды, часто около 15% от доходов от аренды, полученных в Черногории, после разрешенных вычетов; могут также применяться правила краткосрочной аренды (туризм) и местные туристические сборы.
6. Прочие сборы
- Туристический налог: Взимается с каждого гостя в день для краткосрочной аренды — муниципальные ставки варьируются (часто небольшие суммы за ночь).
- Гербовый сбор/регистрационные сборы: Незначительные административные расходы на нотариуса, кадастровый учет и юридические проверки - бюджет от нескольких сотен до нескольких тысяч евро в зависимости от сложности сделки.
Руководство по постоянному проживанию или владению домом для отдыха
Цели: комфорт, юридическая безопасность, предсказуемые эксплуатационные расходы и возможность проживания.
Ключевые моменты/рекомендации:
- Если вы планируете жить или часто использовать недвижимость, по возможности стремитесь к статусу основного места жительства, так как это может дать вам льготы (особенно в отношении прироста капитала при продаже после выполнения минимальных условий проживания). Проконсультируйтесь с юристом относительно местных правил.
- Новые или вторичные? В стоимость новостроек от застройщика уже включен НДС (21%), но налог на передачу недвижимости (RETT) отсутствует; при покупке вторичного жилья налог на передачу недвижимости (RETT) обычно оплачивается, но НДС отсутствует. Сравните общую стоимость покупки (цена + НДС против налога на передачу + нотариус/сборы).
- Ежегодные налоги на недвижимость в Черногории: Ожидайте скромный муниципальный налог на недвижимость (часто <1% от оценочной стоимости), плюс коммунальные услуги, сборы за кондоминиум/HOA и небольшой туристический налог, если недвижимость иногда сдается в аренду. Учитывайте их при расчете стоимости владения.
- Заметка о проживании: В Черногории есть пути к получению временного вида на жительство через владение недвижимостью (проверьте текущие правила программы и сроки). Это может повлиять на ваше налоговое резидентство, если вы находитесь в стране более 183 дней, а изменение налогового резидентства влечет за собой изменение ваших глобальных налоговых обязательств. Всегда планируйте получение вида на жительство со специалистом и проверяйте наши руководство для глобального гражданства.
Руководство для инвесторов в недвижимость Черногории (покупка в аренду, краткосрочная аренда или рост капитала)
Цели: чистый доход, налоговая эффективность, предсказуемые налоги на выход.
Ключевые моменты/рекомендации:
- Расчет доходности: После покупки ожидайте уплаты муниципального налога на недвижимость, расходов на содержание, страховки, туристических сборов (при краткосрочной аренде), комиссий платформы и, что важно, подоходного налога/удержания с прибыли от аренды. Оцените чистую доходность после ~15% налога на чистый доход от аренды во многих случаях для нерезидентов (уточните точные разрешенные вычеты).
- Прирост капитала: Ожидайте налог в размере 15%% на прирост, хотя могут применяться освобождения (см. выше). Для инвесторов типичная стратегия заключается в учете этого при выходе и моделировании доходности за вычетом налога на прирост капитала в размере 15%% (за вычетом допустимых вычетов расходов).
- Новостройка против перепродажи: Цены застройщиков включают НДС (21%) - это может быть компенсировано более высокой привлекательностью аренды (совершенно новые удобства). Перепродажа включает НДС; при сравнении используйте модель общих затрат.
- Структурирование: Инвесторы иногда используют черногорские компании или иностранные структуры в зависимости от срока владения, финансирования и позиций по соглашениям об избежании двойного налогообложения. Это сложно — всегда обращайтесь за индивидуальной налоговой и юридической консультацией, прежде чем принимать решение о владении недвижимостью через отечественную или офшорную компанию.
Читайте также: Будущая стоимость элитной недвижимости в Черногории
Пример — быстрое, наглядное сравнение налогов на недвижимость в Черногории для итоговой стоимости
Цена покупки: 500 000 евро
- Новое строительство (застройщик): Цена обычно включает 21% НДС (то есть, указанные €500 тыс. обычно уже включают НДС). Проверьте счет-фактуру застройщика: НДС указан отдельно или включен? Общая предоплаченная налоговая составляющая — это НДС, включенный в цену. Покупатель обычно оплачивает нотариальные/регистрационные сборы сверх этого.%.
- Перепродажа: Цена 500 000 евро + RETT (скажем, 3%% = 15 000 евро) + нотариальные/кадастровые/юридические сборы (~1000–4000 евро) → добавьте их к бюджету покупки. Если применимы скобки RETT, эффективный RETT может быть выше для очень высоких значений — проверьте текущие диапазоны.
(Это примерные данные; для получения точной стоимости по пунктам всегда обращайтесь к продавцу/застройщику и своему нотариусу.)
И наконец, является ли Черногория хорошим местом для инвестиций в недвижимость?
www.zoan.photography
Если бы мне пришлось подводить итоги: Да, Черногория перспективна для многих инвесторов, особенно для тех, у кого: в среднесрочной и долгосрочной перспективе, готовность ориентироваться в юридической и нормативной сложности, фокус на привлекательных местах (побережье, хорошая инфраструктура) и достаточный резерв для покрытия колебаний доходов в течение года
Читайте также: Почему ультра-богатые люди выбирают Черногорию в качестве следующего места жительства
Практический чек-лист для клиентов Sotheby’s (перед подписанием)
- Подтвердите, является ли продажа “новой” или “вторичной” (применяется НДС или налог на передачу недвижимости). Запросите счет-фактуру НДС от застройщика или подтверждение от продавца об уплате налога на передачу недвижимости.
- Запросить детализированный отчет о расходах: цена покупки, налоги (НДС или налог на недвижимость), нотариальные сборы, регистрационные/кадастровые сборы, задолженность по коммунальным платежам/квартплате.
- Проверьте ставку налога на недвижимость в данном муниципалитете и все местные правила налогообложения туристов.
- Уточните последствия для места жительства/налогового резидентства, если вы планируете проводить в Черногории более 183 дней в году.
- Если вы сдаете жилье в аренду: уточните требования к регистрации краткосрочной аренды, туристические сборы и порядок удержания/декларирования налога на доход от аренды.
- Обратитесь к местному юристу и бухгалтеру для рассмотрения договоров, подтверждения кадастрового права собственности и моделирования налоговых последствий (сценарии прироста капитала, возмещение НДС, если применимо).
Изучите наш Porto Montenegro роскошная недвижимость доступны сейчас.
Рекомендуемые налоговые консультанты по недвижимости в Черногории и следующие шаги
- Нотариус и юрист по недвижимости: для поиска титула, составления договоров купли-продажи и эскроу.
- Местный налоговый консультант/бухгалтер: для моделирования подоходного налога, последствий НДС для инвесторов, воздействия RETT и тестов на резидентство.
- Менеджер недвижимости (для инвесторов): для оценки реальной заполняемости и для оформления туристической регистрации и местных сборов.
Ознакомьтесь с нашей элитной недвижимостью в Портонови сейчас продается или сдается в аренду.
Заключительное примечание
Черногория сочетает в себе средиземноморский стиль жизни и простоту налогового законодательства, удобную для инвесторов. Для владельцев жилья эти цифры обычно выражаются в приемлемых расходах на содержание; для инвесторов предсказуемый 15% прирост капитала и четкие правила получения дохода от аренды делают моделирование прибыли простым - при условии, что вы проанализируете цифры с помощью правильного местного совета. В Sotheby's Realty мы объединяем знания рынка (местоположение, отделка, сезонный спрос) с надежными местными специалистами по юридическим и налоговым вопросам, чтобы каждая покупка была красивой и безопасной.
Выбранные источники:
- PwC - Краткие сведения о налогах в Черногории (НДС, прирост капитала, подоходный налог). (Налоговые обзоры PwC)
- KPMG (Путеводитель по налогу на недвижимость в Черногории).KPMG Активы)
- Global Property Guide — обзор налогов на недвижимость в Черногории.Global Property Guide)
- Investropa / местные руководства по недвижимости — недавние практические обзоры по налогу на недвижимость (RETT), НДС, ежегодному налогу на недвижимость, правилам аренды.Инвестропа)
- Государственный департамент США / Инвестиционный климат — справочная информация о правилах инвестирования.Государственный департамент США)
