ضرائب العقارات في الجبل الأسود - دليل موجز لعملائنا العقاريين,

يُعدّ فهم الضرائب العقارية في الجبل الأسود جزءاً أساسياً من عملية الاستثمار العقاري على طول ساحل البحر الأدرياتيكي. من الضريبة العقارية السنوية وضريبة الأرباح الرأسمالية إلى ضريبة القيمة المضافة 21% على المشاريع الجديدة، تحافظ الدولة على إطار عمل شفاف وملائم للمستثمرين. ونحن في سوثبي إنترناشيونال ريالتي مونتينيغرو نوجه عملاءنا في كل تفاصيل تكاليف الملكية لضمان الوضوح والثقة والقيمة الدائمة في كل صفقة.

ما هي ضريبة الأملاك في الجبل الأسود؟

يتراوح معدل الضريبة العقارية السنوي القياسي في الجبل الأسود من 0.251 تيرابايت إلى 11 تيرابايت من القيمة السوقية أو القيمة المساحية المقدرة للعقار. اعتبارًا من سبتمبر 2025، معظم العقارات السكنية تقع ضمن هذه الشريحة، حيث تحدد البلديات معدلها المحدد ضمن هذا النطاق.

الضريبة العقارية السنوية (“Godišnji porez na nepokretnost”)

• ينطبق على جميع مالكي العقارات (المقيمين والأجانب). 
• يتم تحديد السعر من قِبل البلديات المحلية (opštine) ويعتمد على عوامل مثل نوع العقار (سكني، تجاري، فندقي سياحي)، والموقع (المناطق الساحلية والسياحية مقابل المناطق الداخلية)، والعمر/الحالة، وما إلى ذلك.
• نطاقات المعدل النموذجي:

ما هي ضريبة 21% في الجبل الأسود؟

تشير الضريبة 21% في الجبل الأسود عادةً إلى معدل ضريبة القيمة المضافة (VAT) القياسي. 

وفيما يلي شرح تفصيلي لكيفية عملها:

ما هي ضريبة القيمة المضافة 21%؟

• إنه المعدل العام لضريبة القيمة المضافة المطبق على معظم السلع والخدمات في الجبل الأسود. 
• يتم تحصيل ضريبة القيمة المضافة في كل مرحلة من مراحل سلسلة التوريد (المنتج ← تاجر الجملة ← تاجر التجزئة ← المستهلك). تقوم الشركات المسجلة لضريبة القيمة المضافة بتحصيل ضريبة القيمة المضافة “المخرجات” على مبيعاتها، ولكن يمكنها خصم ضريبة القيمة المضافة “المدخلات” المدفوعة على مشترياتها. ويتم دفع الفرق إلى السلطات الضريبية.

الاستثناءات من قاعدة 21% / المعدلات المخفضة

لا تُفرض الضريبة على كل شيء بسعر 21%. هناك معدلات مخفضة وفئات معفاة من الضريبة بنسبة صفر في المائة أو معفاة. 

• معدل 7% مخفض لبعض السلع والخدمات الأساسية: مثل المواد الغذائية الأساسية (الحليب والخبز والدقيق) والأدوية وبعض المواد التعليمية والنقل العام، إلخ.
• السعر الصفري (0%) لأشياء مثل الصادرات، وخدمات النقل الدولي، وبعض السلع في المناطق الحرة وما إلى ذلك.

الملخص التنفيذي (ما يجب أن يعرفه كل مشترٍ للعقار)

• يعتبر الجبل الأسود جذاباً للمشترين لأن الضرائب المفروضة على العقارات بسيطة نسبياً وتنافسية بشكل عام وفقاً للمعايير الأوروبية: ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة، وضريبة نقل الملكية على إعادة البيع، وضريبة عقارية سنوية تحددها البلديات، وضريبة ثابتة قدرها 151 تيرابايت على الأرباح الرأسمالية والعديد من أشكال الدخل.
• الآثار العملية: عادةً ما يتضمن شراء عقار جديد من مطور عقاري ضريبة القيمة المضافة 211 تيرابايت 3 تيرابايت (مدمجة في السعر)؛ وعادةً ما يؤدي شراء عقار يعاد بيعه إلى فرض ضريبة نقل الملكية العقارية (عادةً ما كانت الضريبة 31 تيرابايت 3 تيرابايت، والآن على نطاق تصاعدي يصل إلى حوالي 61 تيرابايت 3 تيرابايت في بعض النطاقات التي تم إدخالها مؤخرًا)
• تكاليف الحيازة السنوية متواضعة: تتراوح ضريبة الأملاك البلدية عادةً بين 0.11 تيرابايت إلى 11 تيرابايت إلى 11 تيرابايت (في العديد من المدن 0.251 تيرابايت إلى 11 تيرابايت إلى 11 تيرابايت) من القيمة المقدرة/المساحية؛ وتطبق الضرائب السياحية على الإيجارات قصيرة الأجل.

هل توجد ضريبة أرباح رأسمالية في الجبل الأسود؟

نعم، الجبل الأسود هل ضريبة الأرباح الرأسمالية. وتعتمد التفاصيل على ما إذا كنت فردًا أو كيانًا قانونيًا، وما إذا كانت المكاسب من عقارات أو أوراق مالية أو غيرها، وما إذا كانت هناك أي إعفاءات تنطبق.

ما الذي يخضع للضريبة كأرباح رأسمالية؟

قد تأتي المكاسب الرأسمالية في الجبل الأسود من: قأيل من العقارات (الممتلكات/المباني) sأسهم في شركة، أو غيرها من الأوراق المالية أوالأصول/حقوق الملكية. معدلات الأرباح الرأسمالية وأو الأفراد 15%، وأو الكيانات القانونية (الشركات)، تخضع الأرباح للضريبة بموجب نظام ضريبة الدخل القياسي للشركات، عادةً 9% أو 12% أو 15% حسب مستوى الأرباح. بعض المكاسب الرأسمالية غير خاضعة للضريبة, أو معفاة بشروط معينة. وتشمل الأمثلة على ذلك صإعفاء محل الإقامة الرئيسي: إذا كان العقار المباع هو مكان إقامتك الوحيد والرئيسي، فإنه عادةً ما يكون معفىً، أوالتحويلات بين أفراد الأسرة المقربين (الزوج/الأبناء) أو عن طريق الميراث غالباً ما تكون معفاة.

شرح الضرائب العقارية الرئيسية في الجبل الأسود (ما هي، ومن يدفع، والمعدلات النموذجية)

1. ضريبة القيمة المضافة - العقارات الجديدة

• متى تنطبق: التحويل الأول للمباني المشيدة حديثاً (بيع المطور).
• المعدل: المعدل العام لضريبة القيمة المضافة هو 21%. يتم تضمين ذلك عادةً في سعر المطور للشقق والفيلات الجديدة.

2. ضريبة نقل ملكية العقارات (RETT) - إعادة البيع

• متى تنطبق: مشتريات العقارات المعاد بيعها (أي ليست عمليات نقل الملكية الأولى الجديدة الخاضعة لضريبة القيمة المضافة).
• المعدل النموذجي: تاريخيًا 3%، ولكن الجبل الأسود أدخلت مقياسًا تصاعديًا لنطاقات سعرية معينة في السنوات الأخيرة (فعليًا 3% يرتفع إلى نطاقات أعلى للمبيعات الأكثر قيمة). تحقق دائماً من النطاقات الحالية لمعاملة معينة.

3. ضريبة الأملاك السنوية (البلدية)

• الأساس: القيمة السوقية (أو المساحية)؛ السعر الذي تحدده كل بلدية.
• النطاق: عادةً ما يكون 0.11 تيرابايت إلى 11 تيرابايت إلى 11 تيرابايت، وتستخدم العديد من البلديات 0.251 تيرابايت إلى 11 تيرابايت؛ وقد تنطبق التخفيضات/الإعفاءات (على سبيل المثال، امتيازات الإقامة الأساسية). عادةً ما يتم تقسيم الدفع إلى أقساط

4. ضريبة الأرباح الرأسمالية (بيع الممتلكات)

• المعدل: 15% على الأرباح الخاضعة للضريبة للأفراد (تخضع الشركات لقواعد الشركات).
• الاستقطاعات المسموح بها: تكاليف الاقتناء، والتحسينات الموثقة، والرسوم - هذه تقلل من المكاسب الخاضعة للضريبة. تنطبق الإعفاءات عادةً على المساكن الأساسية وبعض التحويلات العائلية.

5. ضريبة الدخل الإيجاري واستقطاعها

• المقيمون: يخضع الدخل من الإيجار للضريبة بموجب قواعد الدخل الشخصي - يخضع فعلياً للضريبة بالمعدلات القياسية (معدلات ضريبة الدخل المحددة في الجبل الأسود متواضعة عادةً؛ وتشير العديد من المصادر إلى إطار 9-15% حسب الفئة).
• غير المقيمين: يطبّق الجبل الأسود عادةً ضريبة مقتطعة على دخل الإيجار، وغالباً ما تكون هذه الضريبة حوالي 151 تيرابايت على إيرادات الإيجار من الجبل الأسود بعد الخصومات المسموح بها؛ وقد تُطبّق أيضاً قواعد الإيجار قصير الأجل (السياحة) والرسوم السياحية المحلية.

6. رسوم أخرى

• الضريبة السياحية: تُطبَّق على كل نزيل/يوم للإيجارات قصيرة الأجل - تختلف مستويات البلدية (غالباً ما تكون مبالغ صغيرة لكل ليلة).
• رسوم الطوابع/رسوم التسجيل: رسوم إدارية بسيطة لكاتب العدل، والتسجيل المساحي والفحوصات القانونية - تتراوح الميزانية من بضع مئات إلى بضعة آلاف يورو حسب درجة تعقيد المعاملة.

دليل السكن بدوام كامل أو امتلاك منزل لقضاء العطلات

الأهداف: الراحة، والسلامة القانونية، وتكاليف التشغيل المتوقعة، وإمكانيات الإقامة.
النقاط/التوصيات الرئيسية:

• إذا كنت تخطط للعيش في العقار أو استخدامه بشكل متكرر، فاحرص على تحديد الإقامة الأساسية حيثما أمكن - فقد يجلب لك ذلك إعفاءات (خاصة بالنسبة للأرباح الرأسمالية عند بيعه بعد الحد الأدنى من شروط الإقامة). تأكد من القواعد المحلية مع محامٍ. 

• هل تفضل المنازل الجديدة أم المعاد بيعها؟ تشمل منازل المطورين الجديدة ضريبة القيمة المضافة (21%) في السعر المدرج، ولكنها تتجنب ضريبة تحويل الملكية الفكرية؛ أما مشتريات إعادة البيع فتتجنب ضريبة القيمة المضافة ولكنها عادة ما تتحمل ضريبة تحويل الملكية الفكرية. قارن بين التكلفة الإجمالية المُنزَلة (السعر + ضريبة القيمة المضافة مقابل ضريبة التحويل + كاتب العدل/الرسوم).
• تكاليف الضرائب العقارية السنوية في الجبل الأسود: توقّع ضرائب عقارية بلدية متواضعة (غالباً ما تكون أقل من 11 تيرابايت من القيمة المقدّرة) بالإضافة إلى المرافق، ورسوم الشقق/هيئة الإسكان، وضريبة سياحية صغيرة إذا كنت تؤجرها أحياناً. ضع ذلك في الحسبان عند حساب تكلفة الحيازة.
• ملاحظة الإقامة: لدى مونتينيغرو مسارات للإقامة المؤقتة من خلال ملكية العقارات (تحقق من قواعد البرنامج الحالية ومددها). يمكن أن يؤثر ذلك على الإقامة الضريبية إذا بقيت أكثر من 183 يوماً، كما أن الإقامة الضريبية تغير التزاماتك الضريبية العالمية. خطّط دائماً للإقامة مع أحد المتخصصين وتحقق من دليل المواطنة العالمية.

دليل المستثمر العقاري في الجبل الأسود (الشراء للتأجير، أو التأجير قصير الأجل، أو نمو رأس المال)

الأهداف: العائد الصافي، والكفاءة الضريبية، وضرائب التخارج التي يمكن التنبؤ بها.
النقاط/التوصيات الرئيسية:

• حساب العائد: بعد الشراء، توقع أن تدفع ضريبة العقارات البلدية، والصيانة، والتأمين، والجبايات السياحية (للإيجارات القصيرة)، ورسوم المنصة، والأهم من ذلك، ضريبة الدخل/اقتطاع ضريبة الدخل على أرباح الإيجار. نموذج صافي العائد بعد ضريبة 15% تقريبًا على صافي دخل الإيجار في العديد من الحالات لغير المقيمين (تأكد من الخصومات الدقيقة المسموح بها).
• الأرباح الرأسمالية: توقع فرض ضريبة 15% على الأرباح، على الرغم من إمكانية تطبيق إعفاءات (انظر أعلاه). بالنسبة للمستثمرين، تتمثل الإستراتيجية النموذجية في حساب ذلك عند التخارج ونموذج العوائد الصافية من ضريبة أرباح 15% (مخصومًا منها خصومات التكلفة المسموح بها).
• البناء الجديد مقابل إعادة البيع: تشمل أسعار المطورين العقاريين ضريبة القيمة المضافة (21%) - والتي يمكن تعويضها من خلال جاذبية الإيجار الأعلى (وسائل الراحة الجديدة). إعادة البيع تجذب ضريبة القيمة المضافة؛ استخدم نموذج التكلفة الإجمالية عند المقارنة. 
• الهيكلة: يستخدم المستثمرون في بعض الأحيان شركات الجبل الأسود أو الهياكل الأجنبية اعتماداً على فترة الاحتفاظ والتمويل ومواقف معاهدات الازدواج الضريبي. وهذا أمر معقد - اطلب دائماً مشورة ضريبية وقانونية مخصصة قبل اتخاذ قرار الاحتفاظ بالممتلكات عبر كيان داخلي أو خارجي.
  اقرأ أيضًا: القيمة المستقبلية للعقارات الفاخرة في الجبل الأسود

مثال - مقارنة توضيحية سريعة لتكلفة الأرض في الجبل الأسود للضرائب العقارية في الجبل الأسود 

سعر الشراء: 500,000 يورو

• بناء جديد (مطور): يشمل السعر عادةً 21% ضريبة القيمة المضافة (لذا فإن السعر المعروض بقيمة 500 ألف يورو عادةً ما يكون مدمجًا بالفعل في ضريبة القيمة المضافة). تحقق من فاتورة المطور: هل ضريبة القيمة المضافة مفصلة أم مضمنة؟ إجمالي عنصر الضريبة المقدم هو ضريبة القيمة المضافة المضمنة في السعر. عادةً ما يدفع المشتري عادةً رسوم كاتب العدل/التسجيل فوق ذلك.
• إعادة البيع: السعر 500 ألف يورو + RETT (لنقل 3% = 15,000 يورو) + رسوم كاتب العدل/المستندات/المستندات القانونية (حوالي 1 ألف يورو - 4 آلاف يورو) ← أضفها إلى ميزانية الشراء. إذا تم تطبيق أقواس RETT، فقد تكون RETT الفعالة أعلى بالنسبة للقيم العالية جدًا - تحقق من النطاقات الحالية.

(هذه توضيحية؛ اسأل دائماً البائع/المطور والموثق عن التكاليف الدقيقة للبنود).

وأخيراً، هل الجبل الأسود مكان جيد للاستثمار في العقارات؟

www.zoan.photography

إذا كان لي أن ألخص: نعم، الجبل الأسود واعدة بالنسبة للكثير من المستثمرين، لا سيما أولئك الذين لديهم: أفق متوسط إلى طويل الأجل, الاستعداد لتجاوز التعقيدات القانونية والتنظيمية, التركيز على المواقع المرغوبة (الساحل، البنية التحتية الجيدة)، و مخزون احتياطي كافٍ للتعامل مع التغيرات الموسمية في الدخل

اقرأ أيضًا: لماذا يختار الأثرياء جداً الجبل الأسود كموطنهم القادم؟

قائمة مراجعة عملية لعملاء سوذبيز (قبل التوقيع)

1. تأكد ما إذا كان البيع “جديد” أو “إعادة بيع” (تنطبق ضريبة القيمة المضافة مقابل ضريبة القيمة المضافة على إعادة الضريبة على القيمة المضافة). اطلب فاتورة ضريبة القيمة المضافة من المطور أو تأكيد البائع لضريبة القيمة المضافة.
2. اطلب ملخصاً مفصلاً بالتكاليف: سعر الشراء، والضرائب (ضريبة القيمة المضافة أو ضريبة القيمة المضافة أو ضريبة الدخل، ورسوم كاتب العدل، ورسوم التسجيل/المساحة، ورسوم المرافق/رسوم السكن غير المسددة.
3. تحقق من معدل الضريبة العقارية البلدية لتلك البلدية وأي قواعد ضريبية محلية خاصة بالسياحة.
4. وضح الآثار المترتبة على الإقامة/الإقامة الضريبية إذا كنت تخطط لقضاء أكثر من 183 يوماً في السنة في الجبل الأسود.
5. في حالة التأجير: تأكد من متطلبات تسجيل الإيجار قصير الأجل، والرسوم السياحية، وكيفية اقتطاع/إعلان ضريبة دخل الإيجار.
6. استعن بمحامٍ ومحاسب محلي لمراجعة العقود، وتأكيد الملكية المساحية، ونموذج للنتائج الضريبية (سيناريوهات الأرباح الرأسمالية، واسترداد ضريبة القيمة المضافة إذا كان ذلك مناسباً).

استكشف عقارات بورتو مونتينيغرو الفاخرة متاح الآن.

مستشارو الضرائب العقارية في الجبل الأسود الموصى بهم والخطوات التالية

• كاتب العدل والمحامي العقاري: لعمليات البحث عن الملكية وصياغة عقود الشراء وترتيبات الضمان.
• مستشار ضرائب محلي/محاسب ضريبي محلي: لوضع نموذج لضريبة الدخل، والآثار المترتبة على ضريبة القيمة المضافة بالنسبة للمستثمرين، والتعرض لضريبة الدخل والضرائب على القيمة المضافة، واختبارات الإقامة.
• مدير العقار (للمستثمرين): لتقدير الإشغال الواقعي والتعامل مع التسجيل السياحي والجبايات المحلية.

Explore our luxury properties in بورتونوفي now متاح للبيع أو الإيجار.

الملاحظة الختامية 

تمزج مونتينيغرو بين أسلوب الحياة المتوسطي والبساطة المالية الملائمة للمستثمرين. بالنسبة للمالكين الشاغلين، عادةً ما تُترجم الأرقام إلى تكاليف حيازة يمكن التحكم فيها؛ أما بالنسبة للمستثمرين، فإن الأرباح الرأسمالية المتوقعة 15% وقواعد الدخل الإيجاري الواضحة تجعل من عوائد النمذجة مباشرة - شريطة أن تدير الأرقام مع المشورة المحلية الصحيحة. في Sotheby's Realty، نجمع في Sotheby's Realty بين المعرفة بالسوق (المواقع، والتشطيب، والطلب الموسمي) مع متخصصين قانونيين وضرائب محليين موثوق بهم حتى تكون كل عملية شراء جميلة وآمنة.

مصادر مختارة:

• بي دبليو سي - ملخصات ضرائب الجبل الأسود (ضريبة القيمة المضافة، الأرباح الرأسمالية، قواعد الدخل). (الملخصات الضريبية لشركة برايس ووترهاوس كوبرز)
• KPMG (دليل الضرائب العقارية في الجبل الأسود). (أصول KPMG)
• دليل العقارات العالمي - نظرة عامة على الضرائب العقارية في الجبل الأسود. (دليل العقارات العالمي)
• Investropa / أدلة العقارات المحلية - ملخصات عملية حديثة عن ضريبة القيمة المضافة وضريبة القيمة المضافة وضريبة العقارات السنوية وقواعد الإيجار. (إنفستروبا)
• وزارة الخارجية الأمريكية / مناخ الاستثمار - خلفية عن قواعد الاستثمار. (وزارة الخارجية الأمريكية)