شراء عقار في مونتينيغرو - سواء كانت شقة أنيقة تطل على خليج كوتور أو منتجع جبلي في زابلياك - أصبحت الشقق الأنيقة المطلة على خليج كوتور أو منتجع جبلي في زابلياك - جذابة بشكل متزايد للمشترين المحليين والدوليين على حد سواء.
ولكن ما وراء جمال ساحل البحر الأدرياتيكي يكمن سؤال عملي رئيسي: كيف تمول منزل أحلامك أو فرصة استثمارية مثالية في هذا البلد الأدرياتيكي الذي يحظى بشعبية كبيرة؟
الخبر السار هو أن التمويل العقاري في الجبل الأسود قد تطور بشكل كبير خلال العقد الماضي. فالبنوك المحلية تقدم الآن خيارات رهن عقاري تنافسية، ويوفر المطورون العقاريون بشكل متزايد خطط سداد مرنة. وفي الوقت نفسه، فإن عملة الجبل الأسود المستقرة (اليورو) والإطار القانوني الذي يمكن التنبؤ به يجعلها واحدة من أكثر الأسواق الناشئة شفافية في جنوب أوروبا. سواء كنت مغترباً تنتقل إلى بوكا باي أو مستثمر يقوم بتنويع محفظتك الاستثمارية، فإن فهم كيفية عمل الرهون العقارية والتمويل أمر ضروري لإجراء عملية شراء ذكية.
تاريخياً، كانت معظم المعاملات العقارية في الجبل الأسود تتم نقداً. ولكن، مع نضوج السوق وزيادة الاهتمام الأجنبي، بدأت البنوك المحلية في توسيع محافظها للإقراض العقاري. واليوم، أصبحت خيارات الرهن العقاري متاحة للمقيمين وغير المقيمين على حد سواء، وإن كان ذلك مع بعض الاختلافات الهامة في الشروط. يمكن للمشترين المحليين الحصول على قروض عقارية قياسية بأسعار فائدة مواتية، بينما يمكن للمستثمرين الأجانب في كثير من الأحيان الحصول على تمويل محدود أو مضمون من خلال بنوك مختارة أو من خلال خطط الدفع المدعومة من المطورين. اعتبارًا من عام 2025، يستمر الطلب على الرهن العقاري في الارتفاع، مدفوعًا بـ
استقرار أسعار العقارات مقارنةً بكرواتيا واليونان المجاورتين,
عوائد السياحة والإيجارات القوية، و
تزايد عدد المغتربين الذين يستقرون في الجبل الأسود لأسباب تتعلق بنمط الحياة والعمل.
بالنسبة لمواطني الجبل الأسود والمقيمين الدائمين في الجبل الأسود، توفر معظم البنوك التمويل العقاري مثل القروض العقارية التقليدية بمتطلبات بسيطة نسبياً. وتشمل الميزات الرئيسية ما يلي:
نسبة القرض إلى القيمة (LTV): حتى 80% من القيمة السوقية المقدرة للعقار.
الدفعة المقدمة: عادةً 20-30%.
معدلات الفائدة: تتراوح بين 41 تيرابايت إلى 6.51 تيرابايت إلى 3 تيرابايت سنويًا، حسب الشروط الثابتة أو المتغيرة.
مدة القرض: عادةً ما تتراوح بين 10 و25 سنة.
العملة: جميع القروض مقومة باليورو، مما يقلل من مخاطر سعر الصرف.
المتطلبات النموذجية للتقدم بطلب للحصول على رهن عقاري للتمويل العقاري، يحتاج المشترون المحليون إلى تقديم
إثبات دخل ثابت أو عمل ثابت (آخر 6-12 شهرًا من قسائم الرواتب أو الإقرارات الضريبية).
تقرير ائتماني من البنك المركزي للجبل الأسود.
بطاقة هوية سارية وإثبات إقامة ساري المفعول.
تثمين العقار (يتم تنظيمه من خلال خبير التثمين المعتمد لدى البنك). وبمجرد الموافقة على الوثائق، تصدر البنوك عرضاً مبدئياً للقرض رهناً بالتحقق من توثيق العقار وتسجيل الضمانات.
تستغرق العملية بأكملها، من تقديم الطلب إلى الموافقة، عادةً من 3 إلى 5 أسابيع.
وكمثال على ذلك، قد يحصل المشتري المحلي الذي يشتري شقة بقيمة 180,000 يورو في بودغوريتسا على رهن عقاري بقيمة 140,000 يورو بسعر فائدة 5% على مدى 20 عامًا، مما يؤدي إلى سداد شهري يتراوح بين 920 و950 يورو تقريبًا.
اقرأ أيضًا مقالنا شراء عقار في مونتينيغرو، إليك ما تحتاج إلى معرفته
أما بالنسبة للمشترين الدوليين، فإن تمويل العقارات ممكن - ولكن بشكل محدود. لا يقدم كل بنك في الجبل الأسود قروضاً عقارية لغير المقيمين، وتلك التي تفعل ذلك تفرض شروطاً أكثر صرامة بشكل عام.
التمويل العقاري للمشترين الأجانب - كيف يعمل؟
يمكن للمواطنين الأجانب شراء عقار في الجبل الأسود دون قيود، وتتوفر قروض الرهن العقاري في الأطر التالية البنوك التي تقرض الأجانب: Lovćen Banka وErste Bank وCrnogorska Komercijalna Banka وHipotekarna Banka تقدم قروضًا لغير المقيمين من حين لآخر، وذلك حسب الجنسية والجدارة الائتمانية ووثائق الدخل.
نسبة القرض إلى القيمة: عادةً ما تكون نسبة القرض إلى القيمة: عادةً ما تكون 50-60%.
دفعة أولى مطلوب 40-50% 40-50%.
مدة القرض: تصل إلى 15 سنة بشكل عام.
سعر الفائدة: أعلى قليلاً من سعر الفائدة بالنسبة للمقيمين (حوالي 5.5-7%).
مستندات تمويل العقارات لغير المقيمين
للتأهل، يحتاج المشتري الأجنبي عادةً إلى ما يلي
جواز سفر ساري المفعول وإثبات عنوان أجنبي.
إثبات الدخل (عقد عمل أو إقرار ضريبي مترجم إلى لغة الجبل الأسود).
كشوف الحسابات المصرفية (آخر 6-12 شهراً).
تقرير تقييم الممتلكات.
تأكيد أن العقار مسجل قانونياً وخالٍ من الرهون.
قد تطلب بعض البنوك أيضاً إثبات الإقامة أو رقم التعريف الضريبي المحلي. ويُنصح بشدة بالتمثيل القانوني من خلال محامٍ مرخص من الجبل الأسود للتعامل مع الترجمات والتقديمات.
وغالباً ما يجد مشترو العقارات الأجانب الذين لديهم دخل من دول الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية سهولة أكبر في الحصول على التمويل في الجبل الأسود لأن البنوك يمكنها التحقق بسهولة أكبر من الدخل والتصنيفات الائتمانية. قد يفكر المشترون من دول خارج هذه المناطق في تمويل المطورين أو الشراء النقدي كبدائل.
لا تزال أسعار الفائدة على التمويل العقاري في الجبل الأسود مستقرة نسبياً مقارنةً بدول البلقان الأوسع نطاقاً. ونظراً لأن البلد يستخدم اليورو كعملة له (على الرغم من كونه خارج منطقة اليورو)، فلا توجد مخاطر تحويل العملة، مما يساعد المقرضين والمقترضين على حد سواء.
| نوع المشتري | سعر الفائدة | نسبة القيمة السوقية المنخفضة | مدة القرض | دفعة أولى |
| المشتري المحلي | 4-6.5% | ما يصل إلى 80% | 10-25 سنة | 20-30% |
| المشتري الأجنبي | 5.5-5-6.5% | حتى 60% | 10-15 سنة | 40-50% 40-50% |
على سبيل المثال: قد يتحول سعر الفائدة الثابت 5% لمدة 10 سنوات إلى سعر فائدة متغير على أساس اليوريبور بالإضافة إلى هامش (1.5-2.5%).
تتقاضى البنوك رسوم معالجة القرض (عادةً ما تكون من 1 إلى 21 تيرابايت من مبلغ القرض). قد يكون تأمين الرهن العقاري إلزامياً، خاصة بالنسبة للقروض عالية القيمة.
وبالنظر إلى أن بعض المشترين الدوليين يواجهون تحديات في الحصول على قروض بنكية تقليدية لتمويل العقارات، فقد قدم العديد من مطوري العقارات في الجبل الأسود خطط سداد مرنة أو خيارات تمويل عقاري خاص.
خطط الدفع للمطورين
التطورات خارج المخطط في المناطق الساحلية مثل خليج لوشتيكا, وبورتو مونتينيغرو، و بورتونوفي غالبًا ما تقدم خيارات الدفع على مراحل، على سبيل المثال: 30% عند توقيع عقد الشراء، و40% أثناء الإنشاء، و30% عند الانتهاء والتسليم. كما تسمح بعض المشاريع الراقية أيضاً بتمديد دفعات ما بعد التسليم على مدى 2-3 سنوات، وغالباً ما تكون بدون فوائد. وقد أثبت هذا النموذج شعبيته بشكل خاص لدى المستثمرين الأجانب الذين يبحثون عن شقق فاخرة دون المرور بإجراءات التمويل المصرفي.
التمويل العقاري الخاص أو القروض الخارجية
بالنسبة للمستثمرين الذين لديهم علاقات مصرفية دولية قوية، قد يكون من الممكن تأمين التمويل من خلال البنوك الخارجية أو بنوك البلد الأم، باستخدام ممتلكات الجبل الأسود كضمان. ومع ذلك، يتطلب ذلك تنسيقاً قانونياً متخصصاً لضمان الاعتراف بالرهن العقاري بموجب قانون الجبل الأسود وتسجيله في السجل العقاري المحلي.
عند شراء عقار بتمويل، فإن الدقة القانونية والشفافية أمران ضروريان.
كاتب العدل والتسجيل
يجب أن تكون جميع المعاملات العقارية في الجبل الأسود مصدقة من كاتب عدل عام. وبمجرد توقيع عقد الرهن العقاري، يتم تسجيله في السجل العقاري (كاتاستار)، الذي يسجل العقار ورهن المقرض رسمياً.
الضمانات والتأمين
تُستخدم الممتلكات المشتراة نفسها كضمان. في بعض الحالات، قد تطلب البنوك في بعض الحالات ضمانات إضافية، مثل عقار آخر أو ضامن. يجب على المشترين أيضًا ترتيب:
الضرائب والرسوم
تتم جميع المدفوعات باليورو، من خلال بنوك مرخصة، مما يضمن إمكانية التتبع والامتثال للوائح مكافحة غسيل الأموال.
سواءً كنت مقيماً في الجبل الأسود أو مستثمراً أجنبياً، فإن تقديم طلب مُعد جيداً سيحدث فرقاً كبيراً. إليك كيفية تبسيط عملية تمويل العقار الخاص بك:
ابدأ مبكراً بالموافقة المسبقة. اطلب خطاب تأهيل مسبق من أحد البنوك قبل توقيع عقد العقار. فهو يساعدك على فهم ميزانيتك ويسرّع المراحل اللاحقة.
اعمل مع محترفين يتحدثون لغتين. اختر وكيلاً عقارياً ومحامياً وكاتب عدل يجيدون اللغة الإنجليزية (أو لغتك المفضلة). هذا يجنبك سوء الفهم المكلف.
احصل على تقييم مستقل للعقار. حتى إذا قدم البنك تقييماً للعقار، فإن الأمر يستحق الحصول على رأي ثانٍ حول القيمة السوقية - خاصة في المناطق السياحية حيث يمكن أن تتقلب الأسعار.
تحقق من سجلات السجل العقاري بعناية. تأكد من أن العقار مسجل بشكل قانوني وخالٍ من المنازعات ولا توجد عليه مرافق أو أعباء غير مدفوعة.
استعد للتكاليف الإضافية. قم بتضمين رسوم كاتب العدل والتأمين والضرائب في خطة التمويل الإجمالية الخاصة بك.
توخَّ الحذر عند تحويل العملات الأجنبية. يجب أن تتم جميع المدفوعات الكبيرة من خلال مصرفك المحلي لضمان الامتثال لقوانين مكافحة غسيل الأموال.
العلامة التجارية العقارية العالمية سوثبيز تفتتح مكتباً تمثيلياً لها في بورتو مونتينيغرو
الآن مع سوثبيز ريالتي مكتب في بورتو مونتينيغرو، تيفات، مونتينيغرو، لديك شريك جدير بالثقة في التنقل في سوق العقارات والذي سيساعدك في اختيار عقارك الفاخر وتمويله. اتصل بنا الآن.
يريد جون، وهو مستثمر بريطاني، شراء شقة مطلة على البحر بقيمة 400,000 يورو بالقرب من بورتو مونتينيغرو.
حصل على رهن عقاري بقيمة 200,000 يورو من بنك إرستي (50%V LTV) بسعر فائدة 6%V لمدة 15 عامًا، ويغطي المبلغ المتبقي البالغ 200,000 يورو نقدًا.
يستخدم جون دخل الإيجار خلال فصل الصيف لتعويض مدفوعات الرهن العقاري ويخطط للاحتفاظ بالعقار على المدى الطويل لزيادة رأس المال.
وتعكس هذه الأمثلة كيف يمكن للمستثمرين والمشترين الأجانب التعامل بنجاح مع التمويل العقاري عند إعدادهم وتقديم المشورة لهم بشكل صحيح.
يشهد المشهد المالي في الجبل الأسود تحديثًا مطردًا. فمع اقتراب موعد الاندماج في الاتحاد الأوروبي، من المتوقع أن يدخل المزيد من المصارف الدولية إلى السوق، مما سيؤدي إلى:
كما تتوسع الخدمات المصرفية الرقمية بسرعة، حيث تقدم العديد من البنوك المحلية الآن الموافقات المسبقة للقروض عبر الإنترنت ومنصات إدارة الرهن العقاري عبر الهاتف المحمول. علاوة على ذلك، مع استمرار الجبل الأسود في تعزيز قوانينها العقارية وتعزيز التنمية المستدامة، من المرجح أن تصبح الاستثمارات المدعومة بالرهن العقاري أكثر أمانًا وتنوعًا.
تمويل عقار في مونتينيغرو - الذي كان يمثل تحديًا - أصبح الآن واقعًا يمكن تحقيقه لكل من المستثمرين المحليين والأجانب. ويستفيد المشترون المحليون من القروض التنافسية المقومة باليورو، بينما يمكن للمشترين الدوليين استكشاف خيارات مصممة خصيصاً من خلال البنوك أو المطورين. يكمن السر في الإعداد: فهم العملية القانونية، وجمع الوثائق الدقيقة، والعمل مع المهنيين ذوي الخبرة. سواء كنت تشتري شقتك الأولى في بودغوريتسا أو الاستثمار في في فيلا في خليج لوشتيكا، مونتينيغرو لا يوفر موقعاً مذهلاً فحسب، بل يوفر أيضاً طريقاً متاحاً بشكل متزايد للتملك - حيث يلتقي نمط الحياة والفرص المالية على شاطئ البحر الأدرياتيكي.
اتصل بنا الآن أو قم بزيارة مكتب سوثبيز للعقارات في بورتو مونتينيغرو.
